賃貸の連帯保証人と保証会社——仕組み・違い・保証人なしで借りる方法

賃貸契約における保証の必要性

賃貸物件を借りる際、大家（貸主）は「家賃を確実に受け取れるか」「退去時に損害が発生した場合に回収できるか」というリスクを負います。このリスクをカバーするために、日本の賃貸契約では長らく「連帯保証人」が求められてきました。

近年は保証会社（家賃保証会社）の利用が一般化し、2020年の民法改正後は多くの物件で連帯保証人の代わりに保証会社への加入が条件となっています。

連帯保証人とは

保証人と連帯保証人の違い

普通保証人（保証人）：

• •借主が家賃を払えなくなったとき、大家がまず借主に請求することが必要
• •「借主に先に請求してください」と主張できる（催告の抗弁権）
• •借主が払えることを証明できれば保証人への請求を避けられる（検索の抗弁権）

連帯保証人：

• •借主と「同一の責任」を負う
• •大家は借主への請求なしに直接連帯保証人に支払いを求めることができる
• •催告の抗弁権・検索の抗弁権なし
• •借主と連名で責任を負うため、リスクが高い

日本の賃貸契約では「連帯保証人」を求めるのが一般的であり、これは保証人よりはるかに重い責任を意味します。

連帯保証人の責任範囲（2020年民法改正）

2020年4月施行の民法改正により、個人が連帯保証人になる場合には「極度額（保証の上限額）」を契約書に明記することが義務化されました。

これ以前は「連帯保証人の責任は無限大」という解釈もありましたが、現在は上限が設定されるため、保証人のリスクが明確化されています。

極度額の目安：

• •家賃2年分（24か月分）を上限とする物件が多い
• •例：月10万円の物件 → 極度額240万円

連帯保証人になれる人の条件

一般的な条件：

• •続柄：親・兄弟姉妹・祖父母など近親者が求められることが多い（友人は難しい場合も）
• •収入：一定以上の安定した収入があること（無職・年金のみでは難しいケースも）
• •年齢：高齢すぎる場合は断られることがある
• •勤続年数：安定した就業実績があること

保証会社とは

保証会社の仕組み

保証会社（家賃保証会社）とは、借主が家賃を払えなくなった際に大家に代わって立て替え払いをする事業者です。大家は家賃未払いリスクをカバーでき、借主は連帯保証人を用意しなくて済むというメリットがあります。

仕組みの流れ：

1. 借主が保証会社に加入申請し、審査を受ける
2. 審査通過後、借主は保証料を支払う
3. 家賃未払い時→保証会社が大家に立て替え払い
4. 保証会社が借主に立て替え分を請求（求償権の行使）

つまり、保証会社に加入しても家賃支払い義務はなくなりません。保証会社は「一時的に肩代わりする」だけであり、借主は後から全額請求されます。

保証会社の審査

保証会社の審査では、主に以下を確認します：

• •収入：月収が家賃の3倍以上が一般的な目安
• •職業・雇用形態：正社員・公務員が最も通りやすい。アルバイト・フリーランスは条件が厳しくなる
• •信用情報：過去の家賃滞納・クレジットカード延滞が記録されている場合は審査落ちの可能性がある
• •在留資格：外国籍の場合、在留資格の種類と残存期間を確認

保証料の相場

例：月10万円の物件で月額保証型（初回100%）の場合、初回保証料10万円、更新料（年1万〜2万円）が別途かかります。

主要な保証会社

保証人なし・保証会社なしで借りる方法

1. 保証人不要の物件を選ぶ

オーナー自主管理物件や保証会社不要を謳う物件では、保証人・保証会社なしで借りられることがあります。ただし物件の選択肢は限られます。

SUUMOやHOME'Sで「保証人不要」で絞り込み検索することで一定数見つかります。

2. 公的な保証制度を活用する

保証人を用意できない方向けに、公的機関の保証制度があります。

住宅確保要配慮者向け居住支援（家賃債務保証）：

• •住居確保給付金受給者・生活保護受給者・低所得者向けの行政支援
• •各都道府県の住宅センター・居住支援協議会が窓口

セーフティネット住宅：

• •高齢者・低所得者・外国籍などの入居を拒まない物件として国に登録された物件
• •公的な家賃債務保証制度と組み合わせて利用可能
• •国土交通省「セーフティネット住宅情報提供システム」で検索可能

3. 外国籍・高齢者向け保証会社を使う

日本セーフティー・Global Trust Networks（GTN）などは外国籍の方や高齢者の審査に対応した保証会社です。一般の保証会社で審査に落ちた場合に検討しましょう。

4. URや公営住宅を検討する

UR都市機構（旧公団）の賃貸住宅は保証人不要・礼金ゼロ・更新料なしの物件が多く、収入要件を満たせば入居できます。

都道府県営住宅・市区町村営住宅も保証人要件が緩やかなことが多いです。

連帯保証人になる際のリスクと断り方

連帯保証人を頼まれた場合の確認事項

親族から連帯保証人を頼まれた際に確認すべきこと：

• •物件の家賃・所在地・契約期間
• •極度額（最大いくらまでの保証義務があるか）
• •借主の収入・職業の安定性
• •物件の管理会社

連帯保証人は重大な責任を伴うため、断ることは権利として認められています。

断る際の伝え方

「保証人になることは自分の生活状況上難しい」という旨を伝えます。法的にも道義的にも強制することはできません。「自分が連帯保証人になれば、自分の信用情報・財産にも影響する可能性がある」ことを理解した上で判断しましょう。

2020年民法改正の重要ポイント

個人根保証契約の極度額設定が義務化

2020年4月1日以降の賃貸借契約では、個人の連帯保証人に極度額（保証上限額）を設定することが必須です。極度額の記載がない保証契約は無効となります。

保証人への情報提供義務

個人根保証契約では極度額（保証の上限額）を書面で定めなければ無効となります（民法465条の2）。また債権者は、保証人から請求があれば主たる債務の履行状況を情報提供する義務があります（民法458条の2）。

まとめ：保証制度の賢い使い方

• •保証会社加入は家賃支払い義務の免除ではない（立て替えに過ぎない）
• •連帯保証人は重い責任を伴う（頼む側も頼まれる側も内容を把握する）
• •保証人を用意できない場合は公的支援・UR住宅を検討する
• •2020年民法改正で極度額設定が必須（上限確認が重要）
• •外国籍・高齢者・フリーランスは対応保証会社を探す

賃貸契約における保証制度は複雑ですが、仕組みを理解することで安心して契約に臨めます。

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