ハザードマップとは——法的根拠と種類
ハザードマップとは、自然災害によって被害を受ける可能性のある区域・被害の程度・避難経路・避難場所などを地図上に示した資料です。水防法・土砂災害防止法などの法律に基づき、市区町村が作成・公開することが義務付けられています。
2020年の宅地建物取引業法改正により、不動産取引時のハザードマップを用いた水害リスク説明が義務化されました。つまり、賃貸契約時には不動産会社がハザードマップの内容を重要事項として説明する必要があり、借主も内容を確認する権利があります。
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ハザードマップには主に次の種類があります。
最も手軽に確認できるのが国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」（https://disaportal.gsi.go.jp/）です。
基本的な手順
浸水深の色分けは自治体によって異なりますが、多くは薄い黄色（0.5m未満）から濃い紫・赤（5m以上）まで段階表示されています。1階床面が浸水する0.5〜1mの浸水リスクを最低限確認しましょう。
各自治体のハザードマップは市区町村のウェブサイトからも入手できます。紙版を窓口でもらえる自治体もあります。自治体版は地域固有の情報（避難場所・想定降水量）が詳細に記載されているため、より精緻な確認ができます。
洪水リスク
河川近くや低地にある物件は浸水リスクが高い傾向があります。浸水深が「0.5〜1m未満」ゾーンにあれば1階の床上浸水が想定されます。家財道具の損害リスクがあるため、1階の物件では家財保険の「水災補償」が特に重要です。
「1〜3m」以上のゾーンは中層階でも被害が及ぶ範囲であり、建物自体の損傷・長期避難が想定されます。この区域での1〜2階居住は慎重な判断が必要です。
内水氾濫リスク
洪水ハザードマップには現れない「アンダーパス（地下道路）近く」「低地の住宅街」「古い下水道が未整備のエリア」での短時間豪雨による浸水リスクです。近年の都市型水害で注目度が高まっています。自治体によってはゲリラ豪雨シミュレーションによる内水氾濫マップを公開しているところもあります。
土砂災害リスク
山の斜面・崖地に隣接した物件で確認が必要です。「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」内は建築基準法で構造規制があるほか、宅建業者の重要事項説明での告知が義務です。この区域では物件そのものが崩壊・埋没する極めて深刻なリスクがあります。「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」は行政の避難指示の基準となる区域で、建築規制はないが避難のタイミングに注意が必要です。
津波リスク
海岸線から近い物件では津波浸水想定区域の確認が必要です。国土交通省の最大クラス（L2津波）を想定したハザードマップで浸水深を確認します。東日本大震災クラスの想定では内陸数kmまで浸水が到達したエリアもあるため、沿岸部の物件は高さ（地盤標高）も合わせて確認することをお勧めします。
ハザードマップはあくまで「想定」であり、実際の被害はより広がる可能性もあります。補完的に確認したい情報を以下に挙げます。
地盤の高さ（標高）
国土地理院の「地理院地図」では等高線・標高データを確認できます。標高が低い土地は雨水が流れ込みやすく、洪水・内水氾濫リスクが高まります。
過去の浸水履歴
市区町村の広報・防災マップには過去の浸水実績が記載されていることがあります。また「重ねるハザードマップ」の「浸水実績」レイヤーを表示すると過去に浸水した記録が確認できます。ハザードマップ外でも実際に浸水した場所があるため、実績確認は重要です。
建物の構造と階数
RC造（鉄筋コンクリート）の上層階は、浸水があっても建物自体の倒壊リスクが低く、垂直避難（上の階に移動）という選択肢を取れます。一方、木造の1階では浸水と同時に漂流物の衝突リスクもあります。
ハザードマップ上のリスク区域にある物件が必ずしも「選ぶべきでない」わけではありません。家賃が割安だったり、通勤利便性が高かったりと、メリットと天秤にかけた上で選択するケースは多くあります。その際は以下の備えを徹底してください。
ハザードマップの確認は物件探しの段階でできる「最も費用ゼロで効果の高いリスク対策」です。ウェブで数分確認するだけで、長期入居中の水害リスクを把握できます。
内見に行く前にポータルサイトで確認し、高リスクゾーンの物件は内見時に管理会社・仲介業者に追加情報（過去の浸水履歴・排水設備・建物の対策状況）を質問する材料として活用してください。住まいは長期間過ごす場所だからこそ、自然災害リスクを事前に知っておく価値は十分にあります。
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