2020年4月1日、約120年ぶりに大改正された民法が施行されました。この改正は、私たちの日常生活に直結する賃貸借契約にも大きな影響を与えています。「何が変わったのか知らなかった」「改正前の契約はどうなるの？」という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。この記事では、賃貸不動産のプロとして、改正民法が賃貸借契約に与えた主な変更点と、借主として押さえておくべきポイントを詳しく解説します。
改正民法の全体像——なぜ改正されたのか
今回の民法改正の主な目的は、時代の変化に合わせたルールの整備と、判例・実務慣行の法律への明文化です。賃貸借に関しては、これまで「判例（裁判所の過去の判断）」や「国土交通省のガイドライン」で定められていたルールが法律として明文化されたケースが多くあります。
改正前は「ガイドラインには書いてあるけど法律には書いていない」という状態で、貸主と借主の間で認識のズレが生じやすい状況でした。改正民法により法的根拠が明確になったことで、トラブル発生時の解決がより明快になりました。
敷金のルールが明文化——返還義務と控除できる費用の基準
改正前の民法には「敷金」という言葉すら登場せず、そのルールは判例に委ねられていました。改正民法では、敷金のルールが以下のように明文化されました（民法第622条の2）。
**敷金の定義** 敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。つまり、礼金という名目でも実質が担保なら敷金として扱われる可能性があります。
**敷金の返還時期** 貸主は以下のいずれかのタイミングで敷金を返還しなければなりません。 - 賃貸借が終了し、かつ借主が物件を明け渡したとき - 賃貸借の継続中に借主の賃料等の債権が貸主に移転したとき（いわゆる「敷金の承継」）
つまり、鍵を返した後に敷金を返還することが法的に明確化されました。「いつ返してもらえるのか」という疑問に対し、「明け渡し後」が原則です。
**敷金から控除できる費用** 貸主は、借主の未払い賃料や損害賠償債権を敷金から差し引くことができます。ただし、「通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）」や「経年変化による劣化（経年劣化）」については、借主に費用負担を求めることはできません。この点も改正民法で明文化されています。
原状回復のルールが法律に明記——通常損耗・経年劣化は借主負担ではない
改正前から国土交通省のガイドラインでは「通常損耗・経年劣化は貸主負担」とされていましたが、改正民法621条でこれが法律に明記されました。
**借主が負担しなくていいもの（通常損耗・経年劣化の例）** - 日照による壁紙・フローリングの変色 - 家具を置いたことによる床のへこみ（通常の重さの家具の場合） - 画鋲の穴（下地ボードまで損傷していない小さな穴） - 冷蔵庫・テレビの後ろの壁の黒ずみ（電気ヤケ） - 台所・トイレの消毒費用
**借主が負担すべきもの（故意・過失による損傷の例）** - タバコによる壁紙・天井の変色・臭い - ペットによるひっかき傷・臭い - 結露を放置したことによるカビ・腐食 - 家具の移動による床・壁の傷（不注意によるもの） - 鍵の紛失・鍵シリンダーの交換費用
退去時に「これは借主負担だ」と言われた際は、この基準に照らして適切に対応することが大切です。
連帯保証人のルールが大きく変わった——極度額の設定が必須に
今回の民法改正で賃貸市場に最も大きな影響を与えた変更点が、個人の連帯保証人に関するルールの変更です。
**極度額の設定が必須に** 個人が連帯保証人となる場合、保証する金額の上限（極度額）を契約書に明記することが必須となりました（民法第465条の2）。極度額が設定されていない個人保証契約は無効となります。
改正前は連帯保証人が「青天井」の責任を負う可能性がありました。例えば、借主が長期にわたって家賃を滞納し続けた場合、連帯保証人が数百万円もの負担を強いられるケースがありました。極度額の設定により、保証人のリスクが明確化・限定されることになりました。
**情報提供義務の新設** 借主（債務者）は、保証人になろうとする個人に対して、財産・収入・債務の状況に関する情報を提供しなければなりません。この情報提供義務を怠り、保証人が誤った認識のもとで保証契約を締結した場合、保証人は保証契約を取り消せる可能性があります。
修繕に関するルールも明確化
**借主による修繕権の明文化** 改正民法606条・607条の2において、貸主が修繕義務を履行しない場合に借主が自ら修繕を行い、その費用を貸主に請求できることが明文化されました。これは以前から判例では認められていましたが、法律に明記されたことで借主が主張しやすくなりました。
修繕できるケースは以下のいずれかに該当する場合です。 - 貸主に修繕を通知したが、相当期間内に修繕がなされない場合 - 急迫の事情がある場合（緊急を要する修繕）
**一部滅失の場合の賃料減額** 賃貸物件の一部が使えなくなった場合（設備の故障等）、その割合に応じて賃料が当然に減額されることが明文化されました（改正民法611条）。改正前は「請求できる」とされていましたが、改正後は借主からの請求がなくても自動的に減額されることになります。
改正前の契約への影響
2020年4月1日以降に締結・更新された賃貸借契約には改正民法が適用されます。それ以前に締結された契約で、更新を経ていないものについては旧法が適用されるケースがありますが、更新後は改正民法の適用を受けるのが一般的です。
賃貸借契約書の内容に不明点や疑問がある場合は、不動産会社・弁護士・消費者相談センターなどに相談することをお勧めします。法律の知識を持つことで、不当な費用請求を防ぎ、トラブルを未然に回避できます。