家賃滞納・設備故障・騒音・退去費用トラブルなど、賃貸にまつわる問題が発生した時の相談先と解決方法を不動産のプロが問題別に詳しく解説します。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
賃貸生活では、大家さんや管理会社とのトラブル、近隣住民との問題、退去時の費用負担争いなど、様々なトラブルが発生することがあります。「どこに相談すればよいのかわからない」「泣き寝入りするしかないのか」と感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、賃貸不動産のプロとして、よくあるトラブルの種類・相談先・具体的な解決方法を詳しく解説します。
賃貸トラブルは大きく以下のカテゴリに分けられます。
① 退去・原状回復・敷金返還に関するトラブル 「退去時に高額な修繕費を請求された」「敷金が全額戻らない」「なのに借主負担と言われた」など、退去時の費用負担を巡るトラブルは最も多いケースです。も参考にしてください。
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② 設備・建物の不具合に関するトラブル 「エアコンが壊れたのに修繕してもらえない」「雨漏りが続いている」「給湯器が使えない」など、貸主が修繕義務を果たさないトラブルです。
③ 騒音・近隣問題に関するトラブル 「上の階の足音がうるさい」「深夜に騒音がある」「タバコの煙が入ってくる」など、近隣住民との生活上のトラブルです。
④ 家賃・更新料・礼金に関するトラブル 「更新料の請求根拠が不明」「家賃を振り込んだのに滞納と言われた」など、金銭に関するトラブルです。
⑤ 入居審査・差別に関するトラブル 「外国人だからという理由で入居を断られた」「保証人を過剰に要求された」など、不当な理由による入居拒否に関するトラブルです。
どのようなトラブルであっても、最初に行うべきことは「記録と証拠の保全」です。
記録すべき内容
記録の方法
記録があれば、後々の交渉・相談・調停・裁判において有力な証拠となります。
退去・原状回復・敷金返還トラブルの場合
まず管理会社・大家さんに書面（内容証明郵便）で正式に異議を申し立てます。それでも解決しない場合の相談先は以下の通りです。
設備・建物の修繕トラブルの場合
管理会社への書面による修繕依頼 → 消費生活センターへの相談 → 内容証明郵便による通知という順序で対応します。改正民法では借主が自ら修繕を行い費用を請求できる「借主の修繕権」が認められていますが、実施前に必ず専門家に相談しましょう。湿気による建物の不具合については賃貸のカビ被害と大家への修繕請求も参考になります。
騒音・近隣問題の場合
管理会社への相談 → 警察への相談（深夜の騒音は「生活妨害」として相談可能）→ 市区町村の騒音相談窓口という順序で対応します。録音機器を使って騒音を記録しておくと、相談時の証拠になります。
① 消費者ホットライン（188） 国民生活センターが運営する相談窓口で、最寄りの消費生活センターに繋いでもらえます。賃貸トラブルに関する基本的なアドバイスを受けられます。全国どこからでも利用可能で、費用は無料です。
② 法テラス（日本司法支援センター） 電話番号：0570-078374。弁護士・司法書士への相談窓口の案内や、弁護士費用の立替制度（審査あり）の利用ができます。収入・資産が一定基準以下の方は弁護士費用の立替援助を受けられる場合があります。
③ 弁護士会の法律相談 各都道府県の弁護士会が実施する法律相談では、30分5,500円（税込）程度の費用で弁護士に相談できます。「賃貸トラブル専門」の相談会を実施している弁護士会もあります。
④ 住宅紛争審査会 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営し、住宅性能評価書付き住宅や保険付き住宅の紛争を扱う機関です（一般の賃貸借トラブルは対象外のため、賃貸は消費生活センターや法テラスへ）。
⑤ 都道府県・市区町村の住宅相談窓口 各自治体が独自に設けている住宅相談窓口では、賃貸トラブルを含む住まいに関する様々な相談に対応しています。仙台市の場合は「仙台市消費生活センター」（消費生活相談 022-268-7867）が主な相談窓口です。
調停（民事調停） 簡易裁判所に申し立てる調停は、裁判よりも費用・時間・手間が少なく、第三者（調停委員）が間に入って和解案を提示するプロセスです。合意が成立すれば法的効力が生じます。
少額訴訟 60万円以下の金銭請求に限り、簡易裁判所での少額訴訟を利用できます。申し立て費用は請求額によりますが数千円程度で、弁護士なしでも手続きが可能です。
通常訴訟 60万円を超える請求や複雑な事案は通常訴訟となります。弁護士への依頼が現実的ですが、費用が発生します。法テラスの費用立替制度の活用を検討しましょう。
賃貸トラブルは放置すると問題が複雑化しやすいため、早めに専門家や公的機関に相談することが最善策です。「一人で抱え込まず、専門家の力を借りる」という姿勢が、問題解決への近道となります。
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賃貸の換気扇・レンジフードが動かない・異音がするときの修理費用は、経年劣化・自然故障なら原則貸主（大家）負担、清掃怠慢による故障は借主負担。異音（うるさい・キーン音）の原因別の負担区分、トイレ・浴室・キッチンの場所別チェック、寿命と交換費用、管理会社が直してくれない場合の家賃減額・自己修繕の手順まで国交省ガイドラインに基づき解説します。
