日本の賃貸契約は一般的に2年間で締結されます。この期間が終了する際に行う「更新手続き」は、知っておかないと思わぬ出費やトラブルにつながることがあります。更新料・更新手数料の仕組み、契約更新時の手続きの流れ、そして更新を巡るトラブルへの対処法まで、詳しく解説します。
賃貸契約の種類を確認しよう
日本の賃貸契約には大きく分けて「普通借家契約」と「」の2種類があります。でも詳しく解説していますが、更新にあたって改めて確認しておきましょう。
日本の賃貸契約は一般的に2年契約で、更新時に費用が発生します。更新料の相場、更新を断られた場合の権利、定期借家契約との違いなど、契約更新に必要な知識を解説します。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
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普通借家契約は、期間満了時に借主が希望すれば原則として契約を更新できる契約です。大家さん側から正当な理由なしに更新を拒否することは原則として認められていません。日本の賃貸契約の大多数がこのタイプです。
定期借家契約は、契約期間が終了した時点で契約が終了し、原則として更新がない契約です。大家さんは物件の建て替えや自己使用など特別な事情がなくても、期間終了で賃貸借関係を終了させることができます。定期借家契約の物件は、普通借家契約の物件より家賃が低めに設定されていることがありますが、住み続けられる保証がない点に注意が必要です。契約書に「定期借家契約」「定期建物賃貸借契約」と明記されているか確認しましょう。
両者の違いをまとめると次のとおりです。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 更新の可否 | 借主が希望すれば原則として契約を更新できる | 契約期間が終了した時点で契約が終了し、原則として更新がない |
| 大家さんからの契約終了 | 正当な理由なしに更新を拒否することは原則として認められていない | 建て替えや自己使用など特別な事情がなくても、期間終了で賃貸借関係を終了させることができる |
| 備考 | 日本の賃貸契約の大多数がこのタイプ | 普通借家契約の物件より家賃が低めに設定されていることがあるが、住み続けられる保証がない点に注意が必要。契約書に「定期借家契約」「定期建物賃貸借契約」と明記されているか確認 |
更新料は、普通借家契約の更新時に借主が大家さんへ支払うお金です。「月額賃料の1ヶ月分」が一般的な相場ですが、これは主に東京・神奈川などの首都圏で慣行となっており、北海道や一部地域では更新料がかからないケースも多く、地域差があります（京都など更新料慣行の強い地域もあります）。
更新料は法的に必須ではなく、あくまで契約書に記載があれば支払い義務が生じます。入居時に受け取った契約書をあらためて確認し、更新料に関する条項を把握しておきましょう。また、更新手数料として仲介不動産会社に支払う費用（月額賃料の0.5〜1ヶ月分が目安）が別途かかる場合もあります。更新の際は、更新料と更新手数料の両方が発生する場合があるため、事前に確認しておくことが重要です。
契約満了の3〜6ヶ月前ごろに、管理会社または仲介会社から更新の案内が届きます。更新を希望する場合は、指定の期限までに必要書類（更新合意書など）を提出し、更新料があれば支払います。
手続きを放置して契約期間が満了した場合、法律上は「法定更新」と呼ばれる状態になります。法定更新では、以前と同じ条件で賃貸借関係が継続しますが、更新後は「期間の定めのない契約」になる場合があります。この状態では大家さんから解約を申し出ることも可能になりますが、それでも借主が同意しない場合は直ちに退去を求めることはできません。法定更新の場合でも、その後の条件については改めて管理会社と確認することをおすすめします。
契約更新は、家賃の見直しを交渉するチャンスでもあります。近隣相場が下がっている場合や、入居から長期間が経過した場合には、更新のタイミングで「家賃を下げてほしい」と交渉することは珍しくありません。
交渉の際は、感情的にならず事実に基づいて進めることが重要です。近隣の同条件物件の相場を調べ、「近隣では同様の物件が月〇万円台で賃貸されている」という情報を根拠にするのが効果的です。大家さんも長く住み続けてくれる借主を望んでいることが多いため、誠実に話し合うことで応じてもらえることがあります。家賃交渉は更新の意思を伝えた上で、なるべく早めに（満了3〜4ヶ月前）着手するとよいでしょう。
普通借家契約では、大家さんが更新を拒否するには「正当事由」が必要です。正当事由として認められるのは、大家さん自身や家族が物件に住む必要がある場合や、老朽化による建て替えが不可避な場合など、限定的な事情に限られます。
正当事由のない更新拒絶の通知が届いた場合は、安易に応じる必要はありません。まず契約書の内容を確認し、必要であれば弁護士や司法書士、または各都道府県の賃貸住宅相談窓口に相談しましょう。借主の権利についての解説も参考にして、自分の権利を正しく理解しておくことが大切です。
外国人であることを理由に更新を拒否された場合、それは差別的な対応であり、問題となります。言葉の壁があって対処が難しいと感じる場合は、通訳や外国人向け法律支援団体のサポートを積極的に求めてください。
更新手続きをスムーズに進めるために、必要な書類と確認事項を事前に整理しておきましょう。一般的に必要となるのは次のとおりです。
在留期限が近い場合は、更新申請の状況を管理会社に伝えておくと手続きがスムーズです。
更新案内が届いたら速やかに内容を確認し、不明な点は管理会社に質問しましょう。更新料や新しい家賃の条件など、前回と変わっている点がないか注意深く確認することが大切です。合意書にサインする前に、全ての条件に納得してから署名するようにしましょう。
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