突然の退去要求、不当な敷金控除、設備の故障対応…。日本の法律で守られている借主の権利と、トラブル時の対処法を知っておきましょう。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
日本で賃貸住宅に住む外国人の方が、大家さんや管理会社との間でトラブルに直面することは決して珍しくありません。敷金の返還をめぐる争い、突然の退去要求、設備故障への対応の遅れなど、さまざまな問題が起こり得ます。言語の壁があることで自分の権利を主張しにくいと感じる方も多いでしょう。しかし、日本の借地借家法は世界的に見ても借主を手厚く保護する法律であり、外国人であっても日本人とまったく同じ権利が保障されています。この記事では、日本で賃貸生活を送るうえで必ず知っておくべき借主の権利と、トラブルが起きた際の具体的な対処法を詳しく解説します。
日本の借地借家法第28条では、大家さん（賃貸人）が借主に退去を求めるには「正当事由」が必要と定められています。この正当事由のハードルは非常に高く、単に「別の人に貸したい」「外国人だから不安」「建物が古くなったから」といった理由では、退去を求めることはできません。正当事由が認められるのは、大家さん自身がその物件に住む緊急の必要がある場合や、建物のが著しく居住者の安全が確保できない場合などに限られます。
賃貸物件の大規模修繕工事中は日照障害・騒音・ベランダ使用制限などが発生します。工事中の借主の権利（家賃減額交渉・告知要求）と実践的な生活対策を詳しく解説します。
パートナーや友人と同居する際に、事前にルールを決めておくことで多くのトラブルを回避できます。家賃・光熱費の分担から生活習慣のすり合わせまで、同居生活を円滑に進めるための実践的なアドバイスをご紹介します。
退去時の敷金返還トラブルは賃貸の代表的な問題です。よくあるトラブル事例と、費用負担のルール、身を守るための準備を詳しく解説します。
2020年施行の改正民法は賃貸借契約に大きな変化をもたらしました。敷金・原状回復・連帯保証人のルールなど、借主目線で押さえるべき改正点を不動産のプロが解説します。
賃貸生活の満足度を左右するのが、大家・管理会社との関係性です。クレームや修繕依頼をスムーズに進めるための連絡の取り方・伝え方のコツを不動産のプロが解説します。
契約期間中に大家さんから一方的に退去を求められた場合、それは原則として無効です。もし退去要求を受けたら、まずは冷静に対応しましょう。口頭での要求には応じず、書面での正式な通知を求めてください。そして、自分も書面で「退去する意思がない」ことを明確に伝えましょう。大家さんが立ち退き料を提示してくる場合もありますが、その金額が妥当かどうかは専門家に相談して判断するのが賢明です。
退去時の敷金精算は、外国人借主が最もトラブルに遭いやすい場面のひとつです。高額な修繕費を請求され、敷金がほとんど返還されなかったという相談は後を絶ちません。しかし、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が負担するのは「借主の故意・過失、または通常の使用を超えた使用による損耗」のみと明確に示されています。
具体的には、次のような経年劣化・自然損耗は大家さんの負担です。
一方で、次のような損耗は借主の負担となります。
退去時の原状回復と敷金返還の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
退去時に高額な修繕費を請求された場合は、このガイドラインを根拠に交渉する権利があります。見積書の内容を一つひとつ確認し、経年劣化に該当するものは負担する必要がないことを主張しましょう。納得できない場合は、消費生活センターや法テラスに相談することをお勧めします。
賃貸物件に備え付けの設備（エアコン・給湯器・トイレ・水道の蛇口・インターホンなど）が経年劣化によって故障した場合、その修理費用は原則として大家さん（賃貸人）の負担です。民法第606条では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と明記されています。借主が壊したのではなく、普通に使っていて壊れた設備の修理代を借主に請求することはできません。
設備の不具合を見つけたら、速やかに管理会社または大家さんに連絡してください。連絡は必ずメールやメッセージアプリなど記録が残る方法で行いましょう。修繕の依頼をしたにもかかわらず長期間対応されない場合は、内容証明郵便で正式に修繕を要求することもできます。さらに、修繕がなされないことで生活に支障が出ている場合は、使用できない部分の割合に応じて家賃が当然に減額されます（民法第611条、2020年改正）。
賃貸物件であっても、借りている部屋は借主の生活空間であり、プライバシーは法的に保護されています。大家さんや管理会社が借主の部屋に立ち入るには、緊急時（階下への水漏れ、火災発生、ガス漏れなど人命に関わる場合）を除き、必ず事前に借主の同意を得なければなりません。
定期点検や修繕工事の場合でも、事前に日時を通知し、借主が同意した上で実施する必要があります。借主が不在時に無断で合鍵を使って入室することは、たとえ大家さんであっても住居侵入罪に問われる可能性がある違法行為です。もし無断での立ち入りがあった場合は、証拠を保全した上で警察や法律相談窓口に相談してください。
残念ながら、「外国人お断り」として入居を拒否される事例は今なお存在します。しかし、外国人であることのみを理由に入居を拒否することは不当な差別であり、法務省も人権侵害に当たり得るとの見解を示しています。住宅セーフティネット法では外国人を含む「住宅確保要配慮者」への支援が強化されており、各都道府県に設置された居住支援協議会が住まい探しを支援しています。
もし入居差別を受けた場合は、以下のような窓口に相談できます。
不動産会社が「大家さんが外国人はダメと言っている」と伝えてきた場合でも、それは仲介業者として不適切な対応です。別の不動産会社に相談することで状況が改善するケースも多いため、一社で断られたからといって諦めないでください。
万が一トラブルが発生した場合、以下の窓口に相談できます。
トラブルを未然に防ぐために最も重要なのは、入居時に部屋の状態を詳細に記録しておくことです。壁、床、天井、設備のすべてを写真と動画で撮影し、日付入りで保存してください。また、大家さんや管理会社とのやり取りは、必ず書面（メールやメッセージ）で記録を残すことが大切です。口頭での約束は後から「言った・言わない」の争いになりやすく、書面がなければ自分の主張を立証できません。
外国人だからといって不利な立場に甘んじる必要はまったくありません。日本の法律は国籍に関係なく、すべての居住者を平等に保護しています。自分の権利を正しく理解し、必要なときには適切な窓口に相談して、安心した賃貸生活を送りましょう。
日本の賃貸マンション・アパートで暮らすうえで避けて通れないゴミ出しルール・生活音のマナー・近隣関係の築き方を、外国人居住者の視点と日本人の生活文化の両面から解説。トラブルを未然に防ぐ実践知識を網羅する。
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