退去時に「高額な修繕費を請求された」「敷金がほとんど返ってこなかった」というトラブルは外国人に多い悩みです。正しい知識でトラブルを防ぎましょう。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
賃貸物件を退去する際、「高額な修繕費を請求された」「敷金がほとんど返ってこなかった」というトラブルは、日本に住む外国人が経験する問題のなかで特に多いもののひとつです。しかし、正しい知識があればこうしたトラブルの多くは回避または適切に対処できます。この記事では、退去時の原状回復ルールと敷金返還の仕組みをわかりやすく解説します。
日本の賃貸における原状回復の考え方は、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいています。このガイドラインでは、退去時の原状回復について以下の原則が定められています。
借主が負担しなくてよいもの（大家さん・貸主の負担）:
退去時に「思ったより費用が引かれた」というトラブルは非常に多いです。日頃の掃除習慣と退去前の正しい清掃方法を知っておくだけで、敷金返還トラブルを大幅に減らすことができます。
退去時の敷金返還トラブルは賃貸の代表的な問題です。よくあるトラブル事例と、費用負担のルール、身を守るための準備を詳しく解説します。
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借主が負担するもの:
このガイドラインは法的強制力はありませんが、裁判所の判断でも基準として参照されており、退去時の交渉において有力な根拠となります。
敷金は賃貸契約時に預け入れるお金で、退去時の修繕費や未払い家賃の精算に充てられます。修繕費が敷金の範囲内に収まれば残額が返還され、超過した場合は追加請求されることもあります。
敷金の返還は、退去後に管理会社による現状確認が完了してから1〜2ヶ月程度が一般的です。返還が遅れている場合は管理会社に問い合わせてください。民法では「賃貸借契約が終了し、かつ貸主が賃貸物の返還を受けたとき」に敷金の返還義務が生じると定められています。
退去時に不当に高い修繕費を請求された場合は、以下の手順で対処しましょう。
1. 修繕費の明細書を必ず取り寄せる: 「敷金〇〇万円から修繕費を差し引いた」という一括処理ではなく、項目ごとの内訳（どの箇所の修繕にいくらかかるか）を書面で請求してください。
2. 国土交通省のガイドラインと照合する: 各項目が借主負担とされている根拠を確認し、経年劣化・自然損耗に該当するものは支払いを拒否できます。
3. 書面で異議を申し立てる: 納得できない内容については、口頭ではなくメールや内容証明郵便で正式に異議を申し立てましょう。書面での記録が後の交渉や法的手続きで重要な証拠になります。
4. 相談窓口を活用する: 国民生活センター・消費生活センター（各市区町村設置）、法テラス（無料法律相談）、各都道府県の宅地建物取引業協会などに相談できます。
退去トラブルの多くは「入居時の記録不足」が原因で発生します。以下の点を入居時から意識しておきましょう。
入居時の現状記録: 鍵を受け取ったら荷物を入れる前に、部屋全体を写真・動画で記録します。壁、床、天井、設備（水回り・エアコン・給湯器）の状態を日付入りで撮影し、クラウドやメールに保存しておきましょう。入居時チェックシートがある物件では必ず記入し、コピーを自分でも保管します。
退去通知は書面で: 退去の意思は口頭ではなく、書面（メール）で管理会社に通知しましょう。退去予告は通常1〜2ヶ月前が必要です（契約書で確認）。賃貸借契約書のチェックポイントも入居時に必ず把握しておいてください。
退去立ち会い時のポイント: 管理会社の担当者が来る退去立ち会いには必ず出席し、その場で確認した内容を書面にまとめてもらいましょう。不明な点はその場で質問し、サインは内容に同意した場合のみ行ってください。
原状回復と敷金の知識を事前に身に着けておくことで、退去時のトラブルを大幅に減らすことができます。日本の賃貸に関する権利については借主の権利についての解説も参考にしてください。
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