賃貸物件を借りるとき、「告知事項あり」という表示を見かけることがあります。告知事項とは、借主が契約を判断するうえで重要な影響を与える事実のうち、通常の物件検索では分からない情報を指します。なかでも「心理的瑕疵（しんりてきかし）」は、建物や設備の物理的な問題ではなく、過去に起きた出来事が借主の心理的な不快感・抵抗感につながる事実のことです。
代表的な例としては、室内での自殺・他殺・不審死（孤独死で長期間発見されなかったケースを含む）があります。これらが発生した物件は「事故物件」と呼ばれ、不動産業者には宅地建物取引業法（宅建業法）第47条に基づく告知義務が課せられます。
2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知義務の範囲を初めて明文化しました。ガイドラインの主な内容は以下のとおりです。
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告知が必要なケース（賃貸）:
室内で自然死・日常生活中の事故死以外の死（自殺・他殺・不審死）が生じた場合、および自然死・日常生活中の事故死であっても長期間発見されずに特殊清掃が行われた場合は、告知が必要です。
告知不要とされるケース（賃貸）:
自然死・日常生活中の事故死（転倒・入浴中の突然死など）は原則として告知不要です。また、事案発生から概ね3年が経過した場合や、隣接住戸・共用部での死亡についても告知不要とされています。
ただし、買主（購入者）に対しては期間の制限なく告知が求められます。賃貸借契約でも、重大な心理的影響が予想されるケースでは3年を超えても告知することが望ましいとされています。
具体的には、まず「告知事項：あり」の記載がないかを見ます。次に、備考欄に過去の事案内容・発生時期の記載がないかを確認します。そのうえで、説明を担当する宅地建物取引士に口頭でも確認する（「過去にこの部屋で人が亡くなったことはありますか」と直接質問する）ことが重要です。
不動産業者が意図的に告知を省略した場合、宅建業法違反として行政処分の対象となります。入居後に事実を知った場合には、契約の錯誤取消（民法95条）や損害賠償請求の根拠になり得ます。
公的な「事故物件公示データベース」はまだ整備されていませんが、民間の手段を組み合わせることで一定の情報を得られます。
まず、「大島てる」など事故物件情報サイトを確認する方法があります。ユーザーが事故物件の情報を投稿・集積する民間サイトで、すべての物件が掲載されているわけではありませんが、検索の手がかりになります。
内見の前後に、周辺の住民（管理人・隣人）へ声をかける方法も有効です。地元の住民は、意外と情報を持っていることがあります。
管理会社・オーナーへの直接質問も重要です。「この部屋で過去に事件・事故はありましたか」と書面で質問し、回答を記録として残しておきましょう。口頭のみでは、後で「言った・言わない」の争いになりかねません。
さらに、同じエリア・同条件の物件に比べて家賃が著しく低い場合は要注意です。告知事項ありの物件は心理的影響分として家賃が5〜30%程度割り引かれることが多く、相場からの乖離が一つの目安になります。
告知事項ありの物件は、必ずしも避けるべきとは限りません。気にしない方にとっては、同条件の周辺物件より安く住める大きなメリットがあります。
判断のポイントとしては、事案の種類（自殺と他殺では心理的影響の強度が異なる）、発生からの経過年数（時間が経つほど心理的影響は薄れる傾向）、特殊清掃や原状回復の程度（壁紙・床材が全面張り替えられているか）、家賃割引の幅（リスクに見合う金額か）が挙げられます。
許容できる範囲は、個人の価値観や信条によって大きく異なります。重要なのは「知ったうえで判断する」ことであり、そのための開示ルールが年々整備されてきています。
入居後に告知されていなかった心理的瑕疵を発見した場合は、まず事実確認を行い、公開情報・近隣住民・自治体の記録などで裏付けを取ります。次に、管理会社・不動産業者へ書面で事実照会・説明を求めます。その後、宅建業者への苦情申し出として、都道府県の宅地建物取引業免許担当窓口や全日本不動産協会・全宅連に相談する方法があります。損害賠償・契約解除を検討する場合は、弁護士・法テラスへの相談も選択肢です。
物件を選ぶ際は「気になる物件は必ず重要事項説明で確認する」習慣を持つことが、入居後のトラブルを防ぐ最大の予防策になります。
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