賃貸物件を探していると、「この物件、別の会社では扱っていない」と感じた経験はないでしょうか。これは偶然ではなく、「囲い込み」と呼ばれる業界慣行が背景にある場合があります。
両手仲介とは、仲介業者が貸主（オーナー）と借主の両方から仲介手数料を受け取る取引形態です。通常、仲介手数料は借主から1か月分（家賃の1倍）が上限とされていますが、両手仲介では貸主からも手数料を受け取れるため、業者にとって利益が2倍になります。
囲い込みとは、両手仲介を成立させるため、他の業者が紹介できないよう物件情報を意図的に「抱え込む」行為です。REINSと呼ばれる不動産流通システムに登録しながら、他業者からの問い合わせに「すでに申し込みが入っています」などと虚偽の回答をするケースがあります。
囲い込みが横行すると、借主にはさまざまな不利益が生じます。
1. 選択肢が狭まる 複数の仲介会社が同じ物件を紹介できれば、借主は複数の業者で比較しながら最適な条件を選べます。しかし囲い込みでは特定業者しか紹介できないため、借主の選択肢が制限されます。
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2. 交渉力が下がる 競合業者が存在しない状況では、仲介業者が値下げ交渉や条件変更に積極的に動く必要がありません。結果として、借主が本来得られたかもしれない条件改善の機会を失います。
3. 業者の利益が優先される 両手仲介を成立させたい業者は、自社管理の物件や囲い込んだ物件を優先的に紹介しがちです。借主の希望条件より業者の収益が優先されるリスクがあります。
実際に物件探しをする際、以下の点に注意することで囲い込みに気づける場合があります。
自社物件への誘導が強い場合は要注意 複数の物件を紹介してもらう中で、特定の物件（自社管理物件）だけを強く推薦し、他の業者でも紹介されている物件について否定的な説明をする場合は注意が必要です。
他業者で問い合わせてみる 気になる物件が見つかったら、別の仲介業者にも同じ物件を問い合わせてみましょう。「申し込みが入っている」と断られた物件が実際には空室の場合、囲い込みの可能性があります。
REINSステータスを確認する 媒介契約（売主・貸主と業者間の契約）の種類によっては、借主でもREINSの登録状況を確認できる仕組みがあります。専任媒介・専属専任媒介の物件はREINS登録が義務付けられており、掲載の有無を業者に確認してみましょう。
複数の仲介業者を利用する 最も効果的な対策は、複数の不動産会社を並行して利用することです。同じ物件が複数の業者で扱われているかどうかを確認しながら探すことで、囲い込みに引っかかるリスクを下げられます。
ポータルサイトで直接確認する SUUMO・HOMESなどの不動産ポータルサイトには、複数の業者が掲載した物件情報が集まっています。気になる物件が複数の業者で掲載されているかを確認することで、囲い込みの有無を間接的に判断できます。
業者の説明に不自然な点があれば別業者に切り替える 「この物件は人気で今しか出ません」「他の業者ではすでに埋まっています」など、過度な急かし方や不自然な理由付けをする業者は、自社利益を優先している可能性があります。別の業者に切り替えることも選択肢です。
仲介手数料の交渉余地を確認する 両手仲介の場合、業者は貸主・借主双方から手数料を受け取ります。このことを前提に、借主側の手数料について交渉の余地がないか確認してみましょう。法律上の上限は1か月分ですが、0.5か月分や手数料無料の業者も存在します。
国土交通省は、不動産取引の透明性向上を目的としてREINSの改善やルール整備を進めています。専任媒介物件のREINS登録状況を依頼者が直接確認できる仕組みの拡充が段階的に進んでおり、囲い込みへの抑止効果が期待されています。
また、不動産テック（ITを活用した不動産サービス）の普及により、物件情報の透明性が高まりつつあります。複数業者の比較が容易になるプラットフォームや、仲介手数料を開示するサービスも増えており、借主にとって有利な環境が整いつつあります。
賃貸を探す際は、「仲介業者も商売をしている」という前提を念頭に置きながら、複数業者を比較し、自分の条件に合った物件探しを主体的に進めることが重要です。
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