賃貸契約の保証には「連帯保証人」と「保証会社」の2種類があります。それぞれの仕組み・メリット・デメリットと選び方のポイントを詳しく解説します。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
賃貸借契約を締結する際、ほぼ必ずといっていいほど求められるのが「家賃の保証」です。万が一、入居者が家賃を支払えなくなった場合に備えて、大家さんや管理会社は何らかの保証を求めます。保証には大きく「連帯保証人」と「保証会社（家賃保証会社）」の2種類があり、近年は保証会社の利用が主流となっています。契約前にそれぞれの仕組みを正しく理解しておかないと、後になってトラブルになるケースも少なくありません。この記事では、賃貸不動産のプロとして、両者の仕組みと違い・メリット・デメリットをわかりやすく解説します。
連帯保証人とは、入居者（主たる債務者）が家賃を支払えなくなった場合に、代わりに支払い義務を負う人のことです。親族（親・兄弟など）が連帯保証人になるケースが一般的です。
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連帯保証人の主な義務は2点です。
特に注意が必要なのは、連帯保証人には次の抗弁権が認められていない点です。
大家さんは入居者より先に連帯保証人へ直接請求することが法律上認められており、通常の「保証人」よりも責任が重い制度です。
民法改正（2020年4月）による変更点
2020年4月施行の改正民法により、賃貸借契約の連帯保証については「極度額（保証の上限金額）」を書面で定めることが義務付けられました。極度額の記載がない連帯保証契約は無効となります。一般的に極度額は「賃料の12〜24か月分」程度で設定されることが多いですが、物件や管理会社によって異なります。契約書に極度額が明記されているかを必ず確認しましょう。
保証会社は、入居者が家賃を滞納した際に大家さんへ代わりに支払い（代位弁済）を行うサービスを提供する民間企業です。入居者は保証会社に対して保証料を支払います。核家族化の進行や単身世帯の増加により、親族の連帯保証人を確保しにくくなった社会的変化を背景に普及しました。
保証料の一般的な相場
初期費用の内訳と節約方法も参考に、物件選びの段階から保証料を含めたトータルコストを確認しておきましょう。
信販系と独立系の違い
保証会社には大きく「信販系」と「独立系」の2種類があります。
| 種類 | 代表例 | 信用情報の照会 | 審査の傾向 |
|---|---|---|---|
| 信販系 | オリコフォレントインシュア・ジャックスなど | 信用情報機関（CIC・JICC）を照会する | 過去にクレジットカードの延滞や携帯電話の分割払い滞納がある場合は審査が厳しくなる可能性がある |
| 独立系 | フォーシーズなど | 信用情報を照会しない | 審査基準が比較的緩やかで、外国籍の方や過去に金融事故がある方でも利用しやすい傾向がある |
なお、エポス（ROOM iD）はクレジットカード系で信用情報を照会します。保証内容や費用は各社で異なるため事前確認が必要です。
近年は「保証会社必須・連帯保証人不要」の物件が主流です。管理会社や大家さんが指定する保証会社を利用するのが一般的で、物件によっては「保証会社と連帯保証人の両方」を求めるケースもあります。
保証会社のみの場合のメリット
親族に保証人を頼む手間や心理的負担がなく、身寄りのない方・親族に頼みにくい事情がある方でも契約が成立しやすくなります。
連帯保証人を立てる場合のメリット
保証会社の初回保証料（数万円）が不要になる物件もあります。また保証会社の審査に不安がある場合、親族を連帯保証人として立てることで審査が通りやすくなるケースもあります。
緊急連絡先と連帯保証人の違い
契約書に「緊急連絡先（親族）」の記載を求められることがありますが、これは連帯保証人とは異なり、法的な保証責任を負いません。「緊急連絡先」欄に署名したからといって、家賃の支払い義務が発生するわけではありませんが、署名前に必ず役割を確認しましょう。
滞納が発生した場合
滞納が発生すると、保証会社から入居者に電話・書面での連絡が来ます。支払いが一時的に困難な場合は、保証会社や管理会社に早めに連絡し、分割払いや支払い猶予の相談をすることが重要です。放置して滞納が続くと代位弁済→求償（返済要求）が発生し、長期化すると契約解除・強制退去に至ることもあります。
連帯保証人になる前に確認すること
次の3点を必ず確認しましょう。
特に極度額は数百万円に設定されることもあるため、自分が負いうるリスクをしっかり把握した上で判断することが大切です。
賃貸契約の保証制度は、入居者・保証人・大家さんの三者に関わる法的な取り決めです。契約書にサインする前に、保証の種類・極度額・保証料の内訳・緊急連絡先の役割を必ず確認してください。賃貸入居審査を通過するためのポイントも合わせて読んでおくと、審査の仕組みと保証会社の関係をより深く理解できます。不明点があれば遠慮なく不動産会社に質問し、納得した上で署名することが、後々のトラブルを防ぐ最善の方法です。
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