賃貸借契約を締結する際、ほぼ必ずといっていいほど求められるのが「家賃の保証」です。万が一、入居者が家賃を支払えなくなった場合に備えて、大家さんや管理会社は保証を求めます。保証には大きく「連帯保証人」と「保証会社（家賃保証会社）」の2種類があり、近年は保証会社の利用が主流になっています。この記事では、賃貸不動産のプロとして、それぞれの仕組みと違い・メリット・デメリットをわかりやすく解説します。
連帯保証人とはどんな制度か
連帯保証人とは、入居者（主たる債務者）が家賃を支払えなくなった場合に、代わりに支払いの義務を負う人のことです。親族（親・兄弟など）が連帯保証人になるケースが一般的です。
**連帯保証人の主な義務** ・入居者が家賃を滞納した場合、大家さんから直接請求を受け、代わりに支払う義務がある ・入居者が退去後に原状回復費用を支払えない場合も負担する
注意が必要なのは、連帯保証人は「先に入居者本人に請求してほしい」という「催告の抗弁権」や「入居者の財産から回収してほしい」という「検索の抗弁権」が認められていない点です。つまり、大家さんは入居者への督促なしに連帯保証人に直接請求できます。
**民法改正（2020年4月）による保証限度額の設定義務化** 2020年4月施行の改正民法により、賃貸借契約の保証人については「極度額（保証の上限金額）」を書面で定めることが義務付けられました。極度額の定めがない連帯保証契約は無効となります。契約書に極度額が明記されているかを必ず確認しましょう。
保証会社（家賃保証会社）とはどんな制度か
保証会社は、入居者が家賃を滞納した際に大家さんへ代わりに支払い（代位弁済）を行うサービスを提供する企業です。入居者は保証会社に対して保証料を支払います。
**保証料の一般的な相場** ・初回保証料：家賃の0.5〜1か月分（物件・保証会社による） ・年間保証料（更新料）：1万円前後、または家賃の数%
保証会社には大きく「信販系」と「独立系」の2種類があります。
**信販系保証会社** オリコフォレントインシュア・ジャックスなどクレジットカード会社系。入居審査では信用情報機関（CIC・JICC）を照会するため、過去のクレジット延滞履歴がある方は審査が厳しくなる場合があります。その分、保証の信頼性が高く、幅広い物件で利用されています。
**独立系保証会社** フォーシーズ・エポスルームなど、クレジット情報の照会を行わない保証会社。審査が比較的緩やかなため、過去に金融事故がある方や外国籍の方でも利用できることが多いです。ただし審査基準や保証内容は各社で異なります。
連帯保証人と保証会社、どちらを選ぶべきか
近年は「保証会社必須＋連帯保証人不要」の物件が多数を占めるようになっており、入居者が自由に選択できる余地は少なくなっています。ただし、物件によっては「保証会社と連帯保証人の両方」を求めるケースもあります。
**保証会社のみの場合のメリット** ・親族に迷惑をかけなくて済む ・連帯保証人を探す手間が不要 ・身寄りのない方・親族に頼みにくい方でも契約できる
**連帯保証人を立てる場合のメリット** ・保証会社の保証料（数万円）が不要になる場合がある ・審査が通りにくいケースで、親族保証人を立てることで承認される場合がある
**実務上の注意点** 保証会社の審査に通れば連帯保証人が不要になるケースがほとんどです。しかし物件によっては「保証会社＋緊急連絡先（親族）」が必須で、緊急連絡先は保証責任を負わないものの、大家さんが安心するための情報として求められます。契約書に「緊急連絡先」と「連帯保証人」の違いを正確に確認しましょう。
保証契約に関するトラブルと対処法
**保証会社から家賃支払い要求が届いたら** 滞納が発生すると、保証会社から入居者に対して連絡が来ます。支払いが困難な場合は早急に管理会社や大家さんに相談し、分割払いや支払い猶予の交渉を行いましょう。滞納が続くと、保証会社が代位弁済を行い、その後は保証会社から入居者への求償（返済要求）が発生します。
**連帯保証人になる前に確認すること** 連帯保証人の依頼を受けた場合は、以下を必ず確認してから承諾しましょう。 ・極度額（保証上限金額）がいくらか ・物件の賃料と契約期間 ・自分が保証を断りたい場合の手続き（保証人の交代には大家さんの承諾が必要）
賃貸契約の保証制度は入居者・保証人・大家さん三者に関わる重要な取り決めです。契約前に仕組みをしっかり理解し、疑問点は不動産会社や管理会社に確認してから署名するようにしましょう。