エアコンや給湯器が壊れたら誰が直すの？賃貸の設備故障時の連絡先・対応手順・費用負担の考え方を賃貸のプロが解説します。
監修: 森 信幸エムアセッツ株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士（宮城県 第018212号）
賃貸物件に住んでいると、エアコンが突然動かなくなったり、給湯器がお湯を出さなくなったりと、設備の故障・不具合に遭遇することがあります。「すぐに修理してほしいのに誰に連絡すればいいかわからない」「費用は自分が払うのか」「管理会社が動いてくれない場合はどうすればいいのか」——そうした疑問や不安を抱える方は少なくありません。この記事では、設備故障発生時の正しい対応手順・費用負担の考え方・法的な知識をわかりやすく解説します。
賃貸借契約において、貸主（大家さん・管理会社）には「修繕義務」があります。民法第606条に定められており、借主が物件を使用するために必要な修繕は、貸主が費用を負担して行わなければならないとされています。
修繕義務が大家さん負担となる主な例は以下のとおりです。
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ただし「入居者自身の不注意・過失・故意による故障」は入居者負担となります。フィルター清掃を長期間怠ったことによるエアコンの故障、家具を倒してドアを破損したケース、誤った洗浄剤の使用による配管の損傷などは入居者負担になる可能性があります。
2020年民法改正で「契約不適合責任」が明確化
2020年4月施行の改正民法により、賃貸物件が契約内容に適合しない状態（設備の不具合・建物の欠陥など）にある場合、借主は修繕請求・賃料減額請求・損害賠償請求ができることが明文化されています。改正前の「瑕疵担保責任」に比べ、借主の権利がより明確になり、修繕を求める法的根拠が強化されました。
① まず管理会社・大家さんに速やかに連絡する
故障に気づいたら、できる限り早く管理会社または大家さんに連絡しましょう。連絡先は賃貸借契約書・入居のしおり・物件の共用部掲示物で確認できます。大手管理会社では夜間・休日に対応する緊急窓口が設けられているケースも多く、給湯器の故障や水漏れは24時間対応してもらえる場合があります。
② 故障の状況を具体的に記録・伝達する
「いつから」「どの設備が」「どのような状態か」を整理し、可能であれば写真・動画で不具合の様子を記録しておきましょう。視覚的な記録は修繕手配をスムーズにするだけでなく、費用負担をめぐるトラブルを防ぐ証拠にもなります。
③ 修繕手配は管理会社・大家さんが行うのが原則
入居者が独断で業者を呼んで修理した場合、その費用を後から大家さんに請求しても認められないケースがあります。ただし水漏れが床や家財に浸水するリスクがある緊急事態では、管理会社への連絡が取れないことを条件に緊急業者への依頼を検討することもあります。その場合も、並行して管理会社への連絡を行い、指示を仰ぐようにしましょう。
④ 連絡・対応の記録を残す
連絡した日時・担当者名・対応内容は必ずメモしておきましょう。メールやチャットでのやり取りは自動的に記録が残るため、テキストでの連絡が望ましいです。
賃料減額請求
改正民法（民法611条）により、設備の故障によって物件の一部が使用できない状態が続く場合、借主は賃料の減額を請求できます。例えば、夏場にエアコンが壊れたまま数週間放置された場合、その期間の賃料減額を求めることが可能です。
内容証明郵便での催告
「〇月〇日までに修繕を行ってください。期日を超えた場合は民法611条に基づき賃料の減額を求めます」といった内容を内容証明郵便で送ることで、法的な証拠記録が残ります。
公的相談窓口・法律専門家への相談
行政の無料相談窓口（各都道府県・市区町村の住宅相談窓口）や法テラス・弁護士会の無料法律相談を利用することも有効です。借主の権利について知っておきたい基礎知識も合わせてご確認ください。
設備の故障を完全に防ぐことは難しいですが、日常的なケアによって防げるトラブルは多くあります。
「大家さんに迷惑をかけてしまう」と遠慮して連絡を先延ばしにする入居者もいますが、早期対応こそが被害の拡大を防ぐ最善策です。特に水漏れ・ガス漏れ・電気系統のトラブルは放置すると二次被害が深刻になります。
賃貸における設備故障は、適切な知識と行動で多くの場合スムーズに解決できます。
入居時に契約書の特約事項（設備に関する免責条項など）をしっかり確認しておくことも、後々のトラブルを減らす重要なポイントです。
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