賃貸物件に住んでいると、エアコンが突然動かなくなったり、給湯器がお湯を出さなくなったりといった設備の故障や不具合に遭遇することがあります。「すぐに修理してほしいのに誰に連絡すればいいかわからない」「費用は自分が払うのか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。この記事では、賃貸不動産のプロとして、設備故障発生時の対応手順・費用負担の考え方・法的な知識をわかりやすく解説します。
大家さんには「修繕義務」がある
賃貸借契約において、貸主（大家さん・管理会社）には「修繕義務」があります。これは民法第606条に定められており、借主が使用するために必要な修繕は、貸主が費用を負担して行わなければならないとされています。
設備の修繕義務が大家さんにある主な例： ・給湯器・ガスコンロ・エアコン（備え付けのもの）の故障 ・水道管・排水管の詰まり・水漏れ ・玄関ドア・窓・鍵の故障 ・照明器具（共用部含む）の故障 ・トイレの詰まり（入居者の行為に起因しない場合）
ただし「入居者自身の不注意・過失・故意による故障」は入居者負担となります。例えば、不適切な使い方によるエアコンのフィルター目詰まりや、家具を倒してドアを破損したケースなどは入居者負担になる可能性があります。
**2020年民法改正で「契約不適合責任」が明確化** 2020年4月施行の改正民法により、賃貸借契約における「契約不適合責任」の概念が整理されました。契約の目的物（賃貸物件）が契約内容に適合しない状態（設備の不具合など）にある場合、借主は修繕請求・賃料減額請求・損害賠償請求ができることが明文化されています。
設備故障発生時の対応手順
設備が故障・不具合を起こした場合は、以下の手順で対応しましょう。
**① まず管理会社・大家さんに連絡する** 故障に気づいたら、まず速やかに管理会社または大家さんに連絡しましょう。連絡先は契約書・入居のしおり・物件のポストに貼られた管理会社の案内等で確認できます。夜間・休日の緊急窓口が設けられているケースも多くあります。
**② 故障の状況を具体的に伝える** 電話や書面で故障の状況を具体的に説明しましょう。 ・どの設備が・いつから・どんな状態で故障しているか ・写真や動画で不具合の様子を記録しておくと伝わりやすい ・入居者の行為が原因でないことを伝える
**③ 修繕の手配は管理会社・大家さんが行う** 管理会社・大家さんは連絡を受けた後、修理業者に連絡し修繕を手配します。入居者が勝手に業者を手配して修理した場合、費用の請求が認められないケースがあります。緊急性が高い場合（水漏れが止まらないなど）でも、まず管理会社に連絡し、対応できない場合に限り緊急業者への連絡を検討しましょう。
**④ 修繕が行われるまでの記録を残す** 連絡した日時・担当者名・対応内容をメモしておきましょう。対応が遅延する場合の証拠になります。
修繕対応が遅い・対応してもらえない場合
管理会社・大家さんへの連絡後、相当期間（通常1〜2週間程度）が経過しても修繕対応がない場合は、以下の対処法を検討しましょう。
**賃料減額請求** 改正民法により、設備の故障によって物件の一部が使用できない状態が続く場合、借主は賃料の減額を請求できます（民法611条）。例えばエアコンが夏に壊れ、何週間も修繕されない場合は賃料減額の対象になり得ます。
**内容証明郵便での催告** 文書で「〇月〇日までに修繕を行ってください。それを超えた場合は賃料を〇%減額します」と通知することで、法的な記録を残せます。
**都道府県・市区町村の住宅相談窓口への相談** 行政の無料相談窓口（例：東京都住宅政策本部の相談窓口）や、法テラス・弁護士会の無料相談を利用することも有効です。
故障を予防するための日常管理
設備の故障を完全に防ぐことは難しいですが、日常的なメンテナンスで未然に防げるトラブルもあります。
- ・エアコンのフィルターは月1回程度清掃する
- ・排水口（洗面台・浴室・キッチン）の毛髪・油汚れは定期的に取り除く
- ・換気扇フィルターの油汚れを定期的に清掃する
- ・結露が多い部分のカビを放置しない（構造的な問題に発展する場合あり）
設備故障は「大家さんに迷惑をかけてしまう」と遠慮して連絡を遅らせる入居者も少なくありませんが、早期対応が被害の拡大を防ぎます。設備の異常を感じたら速やかに管理会社に連絡することが、トラブルなく快適な賃貸生活を続けるための鉄則です。