敷金とは何か——法的性質と相場を正しく理解する
敷金とは、賃借人が賃料の未払いや退去時の原状回復費用などに備えて、賃貸借契約の締結時に賃貸人（家主）へ預けるお金です。2020年4月施行の改正民法（第622条の2）により、敷金の定義と返還ルールが明文化されました。「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されており、あくまで「預けているお金」であり、家主の所有物ではありません。
相場は地域や物件によって異なりますが、一般的には月額賃料の1〜2か月分が多く、東京都内では1か月分が標準的になりつつあります。敷金は退去時に原状回復費用や未払い賃料を差し引いた残額が返還されるのが原則であり、家主が正当な理由なく返還を拒むことは法律違反となります。
重要なのは、敷金の返還義務は「賃貸借契約終了後、かつ明け渡しを受けたとき」に発生する点です。つまり鍵を返却した日から返還義務が始まります。民法上、返還期限の定めがない場合は「相当期間内」とされますが、実務上は退去後1か月以内を目安に返還を求めることが一般的です。