敷金は賃料の滞納や原状回復費用に備えて、入居時に貸主に預ける金銭です。一般的に賃料の1〜2か月分が相場で、退去後に精算されます。
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは「借主の故意・過失・善管注意義務違反による損傷を元に戻すこと」と定義されています。通常の生活範囲内での劣化は借主の負担ではありません。
返還額の目安としては、特別な損傷がなければ敷金の7〜9割程度が返ってくるケースが多いです。ただし、ハウスクリーニング費用を借主負担とする特約が含まれている場合は、その費用が差し引かれることがあります。契約時に特約を必ず確認しましょう。
トラブルの多くは、この区分けの認識違いから生まれます。ガイドラインに基づく基本的な考え方は以下のとおりです。
貸主が負担する（請求されない）
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借主が負担する可能性がある
重要なのは「経年劣化・通常損耗は貸主負担」という大原則です。壁紙は一般的に6年で残存価値が1円になる（減価償却）ため、入居6年後の張り替え費用は借主負担がほぼゼロになります。
トラブルを防ぐ最善策は、入居初日からの記録と日常のケアです。
① 入居時の写真・動画記録 入居直後に部屋全体を撮影し、既存の傷・汚れ・設備の状態を記録してください。日付入りで撮影し、クラウドやメールで保存しておくと証拠能力が高まります。入居時チェックシートがあれば、傷の箇所を記入して貸主に提出することも有効です。
② 傷・不具合の速やかな申告 入居後に設備の不具合や傷を発見したら、すぐに管理会社へ連絡しましょう。黙って放置すると「入居中に発生した」と判断され、退去時に費用を請求されるリスクがあります。連絡はメールや書面で記録を残すことが重要です。
③ 日常清掃と換気の徹底 キッチンの油汚れ、浴室のカビ、トイレの水垢は放置すると借主負担になり得ます。定期的な清掃と適切な換気を心がけ、特に水回りは月1回程度の重点清掃を習慣にしましょう。
退去立会いは、敷金精算の金額が実質的に決まる重要な場面です。以下の点を押さえておきましょう。
返ってくるケース
返ってこないケース
ポイントは「生活の痕跡か、不注意・規約違反による損傷か」の区別です。
退去後に不当な請求を受けた場合、泣き寝入りせず以下の窓口を活用してください。
国民生活センター・消費生活センター 最寄りの消費生活センターに相談すると、専門の相談員がアドバイスをくれます。電話「188（いやや）」で最寄りの相談窓口につながり、費用は無料です。
弁護士・司法書士への相談 請求額が大きい場合、法律相談（初回無料の事務所も多い）を利用しましょう。少額訴訟（60万円以下）は本人でも提起でき、費用も数千円程度です。
自治体の住宅相談窓口 都道府県によっては、賃貸住宅に関する専門相談窓口を設けているケースもあります。
相談時に用意するもの：賃貸契約書、入居時のチェックシート・写真、退去時の精算書・見積書、管理会社とのやりとりの記録
敷金トラブルの大半は知識不足と記録不足が原因です。国土交通省ガイドラインを味方につけ、入居初日から退去当日まで適切に行動することで、トラブルゼロの退去は実現できます。
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