1981年（昭和56年）6月1日、建築基準法が改正され「新耐震基準」が施行されました。1978年の宮城県沖地震（M7.4）を契機とした大規模な法改正で、建物の耐震設計基準が大幅に強化されています。
旧耐震基準（1981年5月31日以前の建物） 震度5程度の中規模地震で倒壊しないことを基準としていました。大地震（震度6〜7）への明確な基準がなく、1995年の阪神・淡路大震災では旧耐震基準の建物の多くが大きな被害を受けました。
新耐震基準（1981年6月1日以降の建物） 「震度6〜7の大地震でも倒壊・崩壊しない」ことを基準とし、建物の粘り強さ（靱性）を重視した設計が求められています。
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賃貸物件を選ぶ際は、「1981年以降に建築確認を受けた建物かどうか」が安全性判断の最低限の基準になります。ただし「建築確認年」と「完成年（築年）」は異なる場合があるため注意しましょう。
新耐震基準を満たした建物でも、以下の要因で耐震性能に差が生じます。
2000年改正（木造住宅の基準強化） 木造住宅は2000年の建築基準法改正で「接合部の金物使用義務化」「地盤調査の義務化」「壁バランスの規定強化」が実施されました。1981〜2000年の木造建物は新耐震基準を満たしていますが、2000年基準の木造には及ばない場合があります。
RC造・鉄骨造の品質管理 コンクリートの打設品質や鉄骨の溶接精度は施工業者の技術力に左右されます。新耐震基準を満たした設計図どおりに施工されていない場合、耐震性能が不足することもあります。
軟弱地盤の影響 建物自体が耐震基準を満たしていても、液状化リスクの高い軟弱地盤上に建つ建物は、地震時に不等沈下や傾斜のリスクがあります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やハザードマップで確認できます。
旧耐震基準の建物でも、耐震診断・耐震改修工事が実施されていれば、一定の安全性が確保されています。
耐震診断 建物の現状の耐震性能を調査し、数値で評価する調査です。「Is値（構造耐震指標）」が0.6以上であれば、一定の耐震性があるとされます。
耐震改修 耐震診断の結果をもとに、柱・壁・基礎などを補強する工事です。大規模マンションでは、管理組合が積立金から費用を拠出して実施するケースもあります。
賃貸物件での確認方法
建物の基本情報
構造の種類 一般的な耐震性の高さの順序は、RC造（鉄筋コンクリート）≧ 鉄骨造 > 木造（2000年基準）> 木造（旧耐震）です。
ハザードマップの確認 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp）で、物件所在地の洪水・土砂・液状化リスクを確認しましょう。
内見時の確認ポイント
費用面から旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認を受けたもの）の物件を選ぶ場合は、以下の点を考慮しましょう。
地震発生時の行動計画
火災保険の見直し 旧耐震基準の建物は、地震保険の保険料が新耐震基準の物件より高くなります。地震保険への加入を検討し、万一の際の補償を確保しておきましょう。
家賃と安全性のトレードオフ 旧耐震基準の物件は家賃が低い傾向にありますが、耐震性リスクとのトレードオフを認識したうえで選択することが重要です。
賃貸物件の耐震性能は「1981年の新耐震基準」が重要な分岐点ですが、建物構造・地盤・施工品質・改修の有無なども考慮する必要があります。物件選びの段階でハザードマップの確認・構造と築年数の確認・耐震改修の有無の確認を行いましょう。安全な住環境を選ぶことは、初期費用や家賃と同様に重要な判断基準です。
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