日本の建築基準法では、地震に対する建物の強度基準として「耐震基準」が定められています。この基準は1981年（昭和56年）6月1日に大幅に改定され、それ以前の基準を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼びます。
旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認） 震度5強程度の地震で倒壊しない設計を基準としています。1978年の宮城県沖地震で多くの被害が発生したことを受け、基準の見直しが行われました。
新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認） 震度6強〜7の大地震でも倒壊しないことを基準として設計されます。1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準の建物の多くが倒壊を免れた一方、旧耐震基準の建物に被害が集中したことが確認されています。
さらなる強化：2000年基準 2000年6月1日には木造住宅の耐震基準がさらに強化されました。接合部の金物使用や基礎形状の規定が加わり、特に木造建築の耐震性が向上しています。
1981年6月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」と、それ以降の「新耐震基準」では地震への耐性が根本的に異なります。賃貸物件選びで築年数と耐震基準をどう判断するか、専門家が詳しく解説します。
1981年（昭和56年）6月に施行された「新耐震基準」は、賃貸物件の安全性を判断する重要な基準です。旧耐震基準との違い、築年数だけでは分からない耐震性能の見極め方、耐震診断・改修の確認ポイントまで、賃貸不動産の専門家が詳しく解説します。
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| 竣工年 | 耐震基準 | 概要 |
|---|---|---|
| 〜1981年5月 | 旧耐震 | 震度5強相当が設計基準 |
| 1981年6月〜1999年 | 新耐震（木造は一部旧基準要素あり） | 震度6強〜7で倒壊しない設計 |
| 2000年以降 | 新耐震（木造強化版） | 木造接合部・基礎の強度基準追加 |
築年数の目安として、1981年以前の物件は旧耐震の可能性が高いと覚えておきましょう。ただし、建築確認取得日（設計段階）と完成日（入居可能日）にズレがある場合があるため、正確には確認済証の交付日で判断する必要があります。
旧耐震基準の物件がすべて危険というわけではありませんが、大地震時のリスクは相対的に高くなります。
旧耐震物件のリスク
旧耐震物件でも安全な場合
賃貸物件を内見する際や申し込み前に確認できる方法があります。
1. 物件情報から築年を確認 SUUMO・HOME'S・アットホームなどのポータルサイトには築年月が記載されています。1982年以降の物件であれば新耐震基準に適合している可能性が高いです。
2. 管理会社・仲介業者に耐震診断書を求める 特に旧耐震物件（1981年以前）の場合、耐震診断が実施されているかを確認しましょう。診断書があればIs値（構造耐震指標）を確認し、0.6以上であれば一定の安全性が確保されています。
3. 自治体の耐震改修支援情報を確認 多くの自治体が、旧耐震建物の耐震診断・改修に対して補助金を提供しています。建物がすでに補助金を活用した改修を受けているかどうかを管理会社に問い合わせることで確認できます。
4. 地震保険・家財保険の加入を検討 耐震性に不安がある物件でも、家財保険・地震保険で家財への損害リスクを軽減できます。建物自体の保険は貸主側が加入するものですが、家財は借主が加入する必要があります。
築年数だけで判断しない 新耐震基準（1981年以降）でも、施工不良や管理状態の悪化で耐震性が落ちているケースがあります。築年数に加えて、管理状態・外観の劣化・共用部の清潔さも確認しましょう。
RC造（鉄筋コンクリート）は相対的に有利 同じ年代でも、RC造はW造（木造）より耐震・耐火性が高い傾向があります。防音性も高く、大地震での倒壊リスクが低いです。
ハザードマップで立地リスクも確認 建物の耐震性と同時に、液状化リスク・土砂災害リスク・洪水リスクも確認が必要です。国土交通省のハザードマップポータルサイトで住所検索が可能です。
長期優良住宅・耐震等級の確認 新しい物件では耐震等級（1〜3）が表示されていることがあります。耐震等級3（基準の1.5倍の強度）の物件は最も安全性が高く、地震保険料も割引になります。
賃貸物件の安全性を判断するうえで、築年数と耐震基準は重要な指標です。特に1981年以前の旧耐震物件は耐震診断書の確認が必須です。ただし、築年数が古くても適切な改修が行われていれば安全な物件もあります。家賃の安さだけでなく、地震大国・日本での生活を守るために、耐震性の確認を物件選びの基準に加えましょう。
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