区分所有法改正とは何か——2026年4月施行の背景
2026年4月、約40年ぶりとなる区分所有法の大規模改正が施行されました。この改正は、老朽化マンションの増加や所有者不明問題といった深刻な課題に対応するために行われたものです。
区分所有法とは、分譲マンションのように一棟の建物を複数人が区分して所有する場合のルールを定めた法律です。賃貸マンションに住む方には直接関係のない法律に見えますが、実は「建替え決議」「売却決議」といった仕組みの変更が、賃借人の生活に大きな影響を与える可能性があります。
賃貸物件のオーナーから「建て替えのため退去してほしい」と求められた場合、入居者にはどのような権利があるのか。借地借家法が保護する正当事由の要件と、立ち退き料交渉のポイントを専門的な視点で解説します。
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今回の改正のポイントは大きく次の3点です。第一に、建替え決議の要件緩和（5分の4から4分の3への引き下げの検討）、第二に、マンション敷地売却決議の新設と要件の明確化、第三に、管理組合の意思決定に関する電子化・省力化です。
賃貸マンションに住む方が最も注意すべきなのは、建替えや取り壊しが決議された場合に賃貸借契約がどうなるかという点です。
区分所有者（オーナー）が建替え決議に参加し、マンション全体で建替えが決まると、貸主は借主に対して「明渡し請求」を行うことができます。この場合、借地借家法により借主は一定期間の猶予（通常6カ月以上）が保障されていますが、最終的には退去を余儀なくされます。
具体的には、以下のような流れで賃借人への影響が生じます。
2026年時点では要件引き下げ（4分の3）の審議が進んでおり、老朽化マンションでの合意形成がこれまでより容易になりつつあります。
今回の改正で新設・強化された「マンション敷地売却」制度も重要です。これは、マンション全体の敷地ごと売却することを可能にするもので、老朽化が著しく建替えよりも売却・解体のほうが現実的なケースを想定しています。
敷地売却が決議された場合も、賃借人には明渡しが求められます。ただし、借地借家法の保護は敷地売却の場合にも適用されます。正当事由のない一方的な即時退去命令は認められておらず、相応の猶予期間と、場合によっては移転費用等の補償交渉が可能です。
入居している物件がこうした手続きの対象になるかどうかは、築年数や管理組合の動向によって異なります。物件選びの際には、築年数・耐震性・管理組合の活動状況をできる限り確認しておくことが、賃借人にとって重要なリスクヘッジになります。
区分所有法改正では、管理組合の運営における電子化・デジタル化も推進されています。総会の電子投票、書面に代わるオンライン通知などが整備されました。
賃借人は原則として管理組合の議決権を持ちません。しかし、建替えや大規模修繕に関する情報は、管理組合の活動を通じて早期に把握できる場合があります。入居中のマンションでは、貸主（区分所有者オーナー）や管理会社から管理組合に関する情報が伝達されることもあります。
不安がある場合は、内覧時や契約前に管理会社に対して「現在大規模修繕や建替えの計画はあるか」と確認することを推奨します。重要事項説明書にも管理組合の状況が記載されている場合があるため、確認を怠らないようにしましょう。
区分所有法改正を踏まえると、特に以下のような物件には注意が必要です。
注意が必要な物件の特徴
これらは国土交通省の「管理不全マンション」に認定されるリスクが高く、改正後は自治体が主導して建替えや解体手続きを進めやすくなっています。
一方で、修繕積立金が適切に積み立てられ、管理組合が定期的に活動しているマンションであれば、急に建替えや売却が決まるリスクは低いと言えます。物件を内覧する際には、共用部の清潔さ・掲示板の更新状況・エントランスの管理状態なども、間接的に管理水準を示す目安になります。
区分所有法改正によって建替えがしやすくなる一方で、賃借人の権利を守る借地借家法の枠組みは維持されています。2026年6月時点の法制度では、建替え決議後であっても、正当事由なしに即座に明渡しを強制することはできません。
賃借人が知っておくべき主な権利は次のとおりです。
建替え等に伴う明渡しの場合
急に「退去してほしい」と言われた場合でも、すぐに応じる必要はありません。まずは市区町村の無料法律相談や、国民生活センター、弁護士費用保険などを活用して、正当な対応を確認することが大切です。
2026年4月施行の区分所有法改正は、老朽化マンションの再生を促進するための重要な制度変更です。賃借人にとっては直接の義務変更はありませんが、老朽化マンションでの建替えや敷地売却が進みやすくなるという間接的な影響は無視できません。
物件選びの段階で築年数・耐震基準・管理組合の状態を確認することがリスク軽減につながります。また、万一建替えや退去を求められた場合でも、借地借家法に基づく猶予期間と立退料の交渉権があることを覚えておきましょう。
賃貸住宅は生活の基盤です。制度の変化を正確に理解し、長く安心して暮らせる住まいを選ぶための知識として活用してください。
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