賃貸契約の更新を拒否されたり、立ち退きを求められたりしても、借主には法的な保護があります。正当事由の要件、通知期限、立退料の相場、対抗手段まで、知っておくべきポイントを解説します。
2026年4月施行の区分所有法改正により、老朽化マンションの建替えや敷地売却が進めやすくなりました。賃借人として知っておくべき影響・リスク・権利を解説します。
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賃貸で突然「立ち退いてほしい」と言われたらどうすればよいか。正当事由の有無の確認・立ち退き料の相場・断る権利・弁護士相談の目安まで、入居者を守る実践ガイドを解説します。
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ある日、オーナーや管理会社から「建物が老朽化したため建て替えを計画しています。退去をお願いしたい」という通知が届く——これは決して珍しいことではありません。
しかし、入居者には強力な法的保護があります。借地借家法第28条は、賃貸借契約の更新を拒絶したり中途解約を要求するには「正当事由」が必要と定めており、オーナーが一方的に立ち退きを強制できない仕組みになっています。
この記事では、建て替えを理由とした立ち退き要求に対して、入居者が知っておくべき権利と対処法を解説します。
オーナーが建物の老朽化や建て替えを理由に退去を求める場合、法律上は正当事由が認められなければなりません。
正当事由として考慮される主な要素：
単純に「建て替えたい」というオーナー側の都合だけでは正当事由として不十分とされるケースもあり、入居者の生活の継続性（長期居住、高齢・障害、引越し困難な事情）も考慮されます。
この期間を守らない通知は法的に無効とみなされることがあります。通知を受け取ったら、まず期日が適正かどうかを確認しましょう。
正当事由が十分でない場合、オーナーが「財産的給付」＝立ち退き料を提供することで正当事由を補完することができます（借地借家法28条）。
立ち退き料に法律で決まった相場や計算式はなく、個々の事情を踏まえた交渉（まとまらなければ裁判所の判断）で決まります。借地借家法第28条は、立ち退き料などの財産上の給付の申出を、正当事由を判断する時に考慮する事情の一つとして挙げているだけです。
| 居住実態 | 金額の考え方 |
|---|---|
| 入居年数1〜3年・若年層 | 法律で決まった相場はない（借地借家法28条） |
| 入居年数5〜10年・家族世帯 | 法律で決まった相場はない。居住年数や家族の事情は交渉の材料になる |
| 長期居住（10年超）・高齢者 | 法律で決まった相場はない。転居の難しさは交渉の材料になる |
| 事業用途含む場合 | 営業補償分を加算 |
ただしこれはあくまで目安であり、交渉の余地は大きくあります。
立ち退きの求めを受けても、その場での合意・署名をする必要はありません。「検討します」と伝えて時間を確保することが重要です。一度合意してしまうと、後から撤回することが難しくなります。
入居者側の事情が強いほど、立ち退き料の交渉力が上がります。
オーナーから提示された金額が低い場合は、必要な実費（引越し費用、新居の敷金礼金、家賃差額など）を積み上げた根拠をもって増額交渉をしましょう。
交渉で提示できる実費の例：
オーナーと合意に至らない場合は、以下の窓口に相談できます。
最終的に裁判所の調停や訴訟に発展することもありますが、多くの場合は交渉で解決します。
建物の劣化が著しく、耐震性や安全性に問題がある場合は、入居者にとっても早期の退去が安全です。この場合でも立ち退き料請求は可能ですが、交渉姿勢は柔軟にすることが賢明です。
役所に建物の「危険建築物」認定の調査を求めることも一つの手段です。認定されると行政指導が入り、オーナーに対して改修または取り壊しの指導が行われます。
老朽化による建て替えを理由とした立ち退き要求は、入居者には応じる法的義務がありません。適切な立ち退き料と条件が揃って初めて合意するという姿勢が基本です。
「急いで出ないといけない」という焦りは不要です。法律は入居者を手厚く保護しており、正当な権利を主張することで納得のいく条件で退去できる可能性が高まります。不安な点があれば一人で抱え込まず、早めに窓口へ相談することが結果的に最短の解決につながります。
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