立ち退き要求は拒否できるか
「物件を建て替えたい」「売却するので退去してほしい」——こうした立ち退き要求を受けたとき、入居者にはがあります。借地借家法によって賃借人（入居者）の居住権は強く保護されており、オーナーが一方的に契約を解除したり退去を強制したりすることは、法律上極めて困難です。
「物件を建て替えたい」「売却するので退去してほしい」——こうした立ち退き要求を受けたとき、入居者にはがあります。借地借家法によって賃借人（入居者）の居住権は強く保護されており、オーナーが一方的に契約を解除したり退去を強制したりすることは、法律上極めて困難です。
賃貸契約の更新を拒否されたり、立ち退きを求められたりしても、借主には法的な保護があります。正当事由の要件、通知期限、立退料の相場、対抗手段まで、知っておくべきポイントを解説します。
賃貸物件のオーナーから「建て替えのため退去してほしい」と求められた場合、入居者にはどのような権利があるのか。借地借家法が保護する正当事由の要件と、立ち退き料交渉のポイントを専門的な視点で解説します。
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賃貸借契約を中途解約するには正当事由が必要で、正当事由として認められるハードルは高く設定されています。「自分が住みたい」「建て替えたい」といった理由だけでは原則として正当事由にはなりません。
借地借家法28条は、貸主が更新拒絶・解約申入れをするには「正当事由」が必要と定めています。正当事由は以下の4要素を総合的に判断して認定されます。
1. 賃貸人・賃借人の建物使用の必要性
2. 賃貸借に関する従前の経過
3. 建物の利用状況
4. 財産上の給付（立ち退き料）
建て替えや老朽化であっても、入居者が長期居住しており生活への影響が大きい場合は、高額の立ち退き料を支払わないと正当事由が認められないケースがほとんどです。
立ち退き料に法律上の基準はありませんが、実務上は以下の費用の合計が目安となります。
実際の交渉では、入居者の居住年数・生活事情・転居先の家賃相場などを踏まえた金額設定が必要です。弁護士に相談すると、より有利な条件を引き出せるケースがあります。
口頭での要求は証拠になりにくいため、「書面でいただけますか」と依頼しましょう。要求理由・退去希望日・提示される立ち退き料の金額が記載されているはずです。
書面の内容を精査し、正当事由として認められるかを判断します。「建て替えたい」「売りたい」など入居者の事情を考慮していない一方的な要求の場合は、正当事由がない可能性があります。
退去に応じる場合でも、提示された立ち退き料が不十分なら交渉できます。「引越し費用＋新居の初期費用＋家賃差額補償〇年分」という形で具体的な金額を要求しましょう。
立ち退き料の交渉や正当事由の有無の判断は、法的知識が必要です。弁護士費用が心配な場合は、まず法テラス（日本司法支援センター・0570-078374）の無料法律相談を利用しましょう。
立ち退き要求には2種類あります。
更新拒絶（契約更新時）: 契約更新のタイミングで「更新しない」と通知するケースです。借地借家法では、更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に行う必要があります。この期間に通知がない場合は、従前と同一の条件で更新したものとみなされます。
中途解約（契約期間中）: 定期借家でない限り、貸主側から中途解約することは非常に困難です。「急に退去してほしい」という要求は、正当事由がない限り応じる必要はありません。
どちらのケースでも、「退去してほしい」という要求に即座に応じる義務はありません。
正当事由のない立ち退き要求を断り続けても、法的手段なしに強制退去させることはできません。オーナーが法的措置を取る場合は、裁判所に申立て→裁判→強制執行という手順が必要で、数年かかることもあります。
ただし、家賃を滞納したり、合理的な理由なく修繕の受け入れを拒否したりすると、それ自体が解約の理由になりえます。立ち退きを拒否する間も、家賃支払いなど入居者としての義務は継続して果たすことが重要です。
立ち退き要求への対応ポイントをまとめます。
立ち退き要求はオーナーからの一方的な主張にすぎません。法律は入居者の居住権を強く保護しています。焦らず、専門家に相談しながら対応しましょう。
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