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法律上、オーナー（貸主）には賃貸物件を使用・収益に適した状態に維持する義務があります（民法606条）。この義務を怠った場合、入居者には複数の法的権利が生じます。
この記事では、管理不全の具体例とその対処方法、権利行使の手順を解説します。
民法606条は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。具体的には以下のような修繕がオーナー（または管理会社）の義務に該当します。
修繕義務の対象（例）：
入居者の過失・故意によるものはオーナー負担対象外： 管理義務があるのはあくまで「自然損耗・経年劣化」によるもの。入居者の不注意で壊したものは入居者負担です。
修繕を依頼したにもかかわらず、長期間対応されないケースです。2週間以上無視された場合、書面での督促に切り替えましょう。
共用部からの害虫（ゴキブリ・ネズミ等）の侵入が確認されており、管理会社が駆除対応をしない場合も義務違反になりえます。
オートロックの故障・監視カメラの故障が長期間放置されている場合、入居者の安全に関わる問題として優先的な修繕が求められます。
口頭での依頼は証拠として弱いため、メールまたは内容証明郵便で修繕要求を行います。
書面に含める内容：
写真・動画による記録も必ずセットで保管しましょう。
修繕義務が履行されない期間中、入居者には家賃の減額請求権があります（民法611条）。設備の不具合によって物件を本来の目的で使用できない場合、その程度に応じた減額が認められます。
2020年の民法改正により、この権利は当然に発生するものとなりました（改正前は「請求できる」という規定でしたが、現行法では「当然に減額される」）。
減額幅の目安はケースによりますが、交渉・調停でまとまることが多いです。
修繕が急迫している場合（雨漏りで家財が壊れそう等）、入居者が自ら修繕して費用をオーナーに請求することが法律上認められています（民法607条の2）。
条件：
自己修繕した場合は領収書を必ず保管し、後からオーナーへ費用請求します。
建物の衛生状態・安全性が著しく問題になる場合は、行政機関への申告が有効です。
管理不全が著しく、居住継続が困難な場合は、入居者側から賃貸借契約を解除することが認められる場合があります。この場合、退去の1〜2ヶ月前の通知という通常の手続きよりも短期での退去が認められることもあります。
ただし、この権利行使は法的に複雑なため、弁護士や法テラスへの相談をお勧めします。
| 相談内容 | 窓口 |
|---|---|
| 修繕・家賃減額交渉の一般相談 | 各都道府県宅建協会の無料相談 |
| 費用が発生する法的相談 | 法テラス（無料法律相談） |
| 不動産業者の違反行為 | 各都道府県の宅建行政窓口 |
| 衛生・安全問題 | 市区町村の保健所・住宅課 |
管理不全の賃貸物件で泣き寝入りする必要はありません。民法は入居者に対して修繕要求権・家賃減額請求権・自己修繕権などの強力な権利を付与しています。
大切なのは「記録を残す」「書面で要求する」「専門家に相談する」の3点です。管理不全を黙認することは問題を長引かせるだけですので、違和感を覚えた時点で早めに行動を起こすことが、結果的に一番の近道になります。
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