「重要事項説明書」と「契約書」は法律上まったく別の書面
賃貸借契約を締結する場面で必ず登場する書類が、「重要事項説明書」と「契約書」の2種類です。見た目が似ているため同じ性格の書面と思われがちですが、根拠となる法律も役割も異なります。
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）第35条は、宅地建物取引士が契約締結前に借主へ書面を交付し口頭で説明することを義務づけています。これが「重要事項説明書」、いわゆる35条書面です。その目的は、借主が契約するかどうかを判断するための十分な情報を事前に提供することにあります。物件の権利関係、法令上の制限、設備の有無、解約・違約金の条件など、契約の可否判断に影響するすべての重要情報をここで開示しなければなりません。
一方、同法第37条が定める「37条書面」は、契約が成立した後に交付する書面です。家賃・敷金・契約期間・特約事項など、当事者が最終的に合意した内容を書面化したもので、いわゆる「契約書」に相当します。35条書面が「判断のための情報提供」であるのに対し、37条書面は「合意内容の確定・記録」という役割を担います。
実務では、重要事項説明の内容と契約書の記載内容が食い違っているケースが散見されます。説明時には「費用なし」と口頭で言われたのに、契約書には費用負担条項が入っていた、というトラブルはその典型例です。両書面を必ず突き合わせて確認する習慣が、後日の紛争を防ぐ最初の一歩になります。