日本的租賃契約通常簽約期間為2年。當這個期間結束時，進行的「更新手續」如果不瞭解，可能會導致意外支出或麻煩。本文詳細說明更新費、更新手續費的機制、契約更新時的手續流程，以及解決與更新相關問題的應對方法。
確認租賃契約的種類
日本的租賃契約主要分為「普通借屋契約」和「定期借屋契約」兩種。
普通借屋契約是指租戶如果在期限滿期時希望，原則上可以更新契約的契約類型。房東不能無正當理由拒絕更新。日本大多數租賃契約都屬於此類型。
定期借屋契約是指契約期限結束時契約就終止，原則上沒有更新的契約。房東即使沒有建物改建或自用等特殊事由，也可以在期限結束時終止租賃關係。定期借屋契約的物件租金有時會比普通借屋契約的物件低，但需注意的是沒有保障能繼續居住。請確認契約書上是否明確標示「定期借屋契約」或「定期建物賃貸借契約」。
更新費的機制與地域差異
更新費是普通借屋契約更新時租戶支付給房東的費用。通常的行情是「一個月租金」，但這主要是在東京、神奈川等首都圈的慣例，在關西、東北、九州等地區，很多情況下不需要支付更新費。
更新費在法律上不是必須的，只有當契約書中記載時才需要支付。請重新確認入居時收到的契約書，把握與更新費相關的條款。另外，作為更新手續費支付給仲介房地產公司的費用（以一個月租金的0.5～1倍為目安）可能會另外產生。進行更新時，可能會同時產生更新費和更新手續費，所以事前確認很重要。
更新手續的流程
約在契約期限滿期前3～6個月，管理公司或仲介公司會寄來更新的通知。如果希望更新，請在指定期限前提交必要書類（更新合意書等），並支付更新費。
如果放置手續而契約期間滿期，在法律上會進入「法定更新」的狀態。在法定更新中，租賃關係會以之前相同的條件繼續，但更新後可能會變成「無期限契約」。在此狀態下，房東也可能提出解約，但即使租戶不同意，也不能立即要求搬出。即便是法定更新，也建議事後與管理公司重新確認條件。
作為家租協商的時機加以利用
契約更新也是協商調整家租的機會。當附近行情下跌或入居已有長時間時，在更新時協商「希望降低家租」是很常見的。
進行協商時，重要的是不要情緒化，而是基於事實進行。調查附近同條件物件的行情，以「附近同樣的物件月租為○萬元左右」的信息作為根據會很有效。房東通常也希望租戶能長期居住，所以誠摯地溝通有時能得到應允。家租協商應該在表達更新意願後盡早進行（在期限滿期前3～4個月），會比較好。
被拒絕更新時租戶的權利
在普通借屋契約中，房東要拒絕更新需要有「正當事由」。被認可的正當事由限於房東或家人需要住在物件，或因老化需要進行無法避免的改建等有限的事由。
如果收到沒有正當事由的拒絕更新通知，不需要輕易接受。首先確認契約書的內容，必要時請諮詢律師、司法書士，或各都道府縣的租賃住宅諮詢窗口。
如果因為是外國人而被拒絕更新，那是歧視性的對應，會成為問題。如果因為語言障礙感到難以應對，請積極尋求口譯或針對外國人的法律支援團體的幫助。提前蒐集與更新時期相關的信息，是在必要時能夠冷靜應對的準備。
更新時的書類與手續檢查清單
為了順利進行更新手續，請事先整理必要的書類和確認事項。通常需要的是更新合意書（由管理公司寄來）、更新費的轉帳，有時也可能要求在留卡或收入證明書的更新版副本。如果在留期限即將到期，預先告知管理公司更新申請的狀況會使手續更順利。
收到更新通知後請迅速確認內容，如有不明白的地方請向管理公司提問。仔細確認更新費或新的租金條件等是否有與上次不同的地方很重要。在簽署合意書前，請確認完全同意所有條件後再簽名。