在日本租租物业退租時，最容易引發纠纷的是"原狀恢复費用"和"押金返還"問題。許多外国人在退租時收到房东或管理公司的高额修繕費账单，押金幾乎没有返還甚至還被追加索赔。為了防止这類纠纷，有必要事先掌握正确知识并做好准备。本文详细解說原狀恢复的基本規則、借主應承担和不應承担的費用区分、押金返還程序，以及纠纷發生時的應對方法。
什麼是原狀恢复
"原狀恢复"是指退租時將借用的房間恢复到原來的狀态（入住前的狀态）。但这并不意味著要恢复到入住前"完全相同"的狀态。根据日本国土交通省制定的"原狀恢复纠纷指南"，原狀恢复被定義為"修复因借主故意或過失、或善良管理人注意義務违反而产生的損傷"。
重要的是"正常使用導致的经年劣化和自然損耗"不是借主的責任。这在法律上（民法第622條之2）也明确規定，由房东承担責任。经年劣化和自然損耗的典型例子包括：日光或照明導致的壁纸・地板变色・褪色，地板的自然磨損，榻榻米的变色・劣化，家具重量導致的地板凹陷，图钉或细针的小孔（未达到底层）等。
借主應承担的費用
借主只需要為自己的故意或過失導致的損傷承担修繕費用。具體情况如下：
- ・ 煙焦油或煙味導致的壁纸發黄・污損
- ・ 宠物造成的抓痕和异味
- ・ 搬家過程中的不小心導致的傷痕和污渍
- ・ 墙上開的大洞（达到底层）
- ・ 钥匙丢失・破損
- ・ 因放置结露未處理導致的霉菌和腐烂
这些需要借主承担修繕費用。反過來說，除了这些情况，房东没有理由向借主索赔。
退租前應做的事
防止退租纠纷最重要的准备是記录房間退租前的狀况。
退租前彻底清扫房間
彻底清扫房間可以防止因污垢導致的修繕費索赔。需要细致清洁厨房的油污、浴室・洗面台的水垢和霉菌、换气扇內部、厕所的污垢等容易忽视的地方。
與入住時拍摄的照片進行比較
比較入住時拍摄的照片和退租時的狀况，對於入住前就存在的傷痕或污渍進行記录。即使入住時没有拍照，入住時已存在的損傷也不是借主的責任。
必须参加退租验收
必须参加房东或管理公司的退租验收（房間最终检查）。在验收現场确认損傷內容和費用估计，對於无法接受的地方要在當场指出。不必急著签字，可以日後用书面回應。
退租通知必须以书面形式
租租合同中規定了退租通知期限（通常提前1-2個月）。用郵件或书面通知退租意愿，并保留通知日期的記录。
押金返還流程
押金通常在退租後1-2個月內返還。管理公司或房东會寄送押金精算书（注明原狀恢复費用明细和扣除後返還金额的文件）。收到精算书後，要确认每一項費用是否合理。
如果對精算书有疑問，按以下步骤處理。首先，用郵件或书面提問內容，要求說明根据。如果包含根据"原狀恢复纠纷指南"不應由借主承担的費用，要明确表示并要求删除。如果协商无法解决，可以咨询消費生活中心、法律咨询中心（法テラス）或住宅纠纷调查會。
纠纷時的咨询窗口
关於退租原狀恢复費用・押金返還的纠纷无法解决時，可咨询以下機構：
- ・ 消費生活中心（各市区町村）：處理包括租租纠纷的消費者問題咨询窗口。免費使用。
- ・ 法律咨询中心（日本司法支援中心）：符合收入要求可获得免費律师咨询。部分提供外语服務。
- ・ 住宅纠纷审查會：各都道府县律师會设立的住宅专門咨询・调停機構。
- ・ 外国人综合咨询中心（FRESC）：從在留资格到生活全般，14種语言對應。
如果押金返還延迟或有不當費用索赔，最终可以利用小额诉讼制度向法院提起诉讼。60万日元以下的金錢纠纷可通過相對較短的時間解决。
退租是搬家中压力最大的時刻，但有正确的知识和准备就能防止大多数纠纷。從入住時起就养成記录的习惯，意识到退租後的事情。