入居時の傷チェックリスト：退去時トラブルを防ぐ記録方法と実践ガイド

なぜ入居時の傷チェックが重要なのか

退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、賃貸住宅のトラブルの中で最も多いケースのひとつです。「入居前からあった傷・汚れを新たな損傷として請求された」「知らないうちに高額な修繕費を請求された」というケースが後を絶ちません。

こうしたトラブルを防ぐための最大の防御策が、入居時の傷・汚れを徹底的に記録することです。記録がなければ「いつ生じた傷か」の証明が困難になります。

入居時チェックの基本手順

ステップ1：入居時チェックシートの確認と取得

多くの管理会社・不動産会社は入居時に「入居時チェックシート（現況確認書）」を渡します。このシートに各部屋の傷・汚れを記録し、管理会社に提出（または共同確認）します。

チェックシートがない場合

管理会社が用意していない場合は、自分でリストを作成して提出を求めます。書式は問いませんが、以下の情報を含めるとよいでしょう。

• •部屋の間取り（どの部屋のどの場所か）
• •傷・汚れの種類（擦り傷・凹み・変色・汚れ等）
• •大きさの目安（コイン大・手のひら大等）
• •入居前から存在することの確認署名（可能であれば管理会社の担当者にも署名してもらう）

ステップ2：写真・動画による記録

チェックシートへの記載だけでなく、写真・動画での記録が最も確実な証拠となります。

効果的な撮影のポイント

• •全体写真（部屋全体が写る広角）と詳細写真（傷の場所を近接撮影）の両方を撮影する
• •スマートフォンで撮影した写真には自動的にGPS・日時が記録されるため、そのまま保存する
• •動画で部屋全体を一周しながら撮影しておくと、「見落とし」を防ぎやすい
• •「コイン」や「定規」など大きさの基準になるものを傷の隣に置いて撮影する
• •撮影した写真は「部屋名＋日付」などでファイル名やフォルダを整理しておくと、後から必要な写真をすぐに探し出せる

ステップ3：管理会社への報告

確認した傷・汚れは、入居後速やかに（遅くとも2週間以内に）管理会社にメール・書面で報告します。

報告の重要性

口頭での報告は「言った・言わなかった」の争いになりやすいです。メールでの報告は日時・内容が記録に残るため、後日の証拠として有効です。

報告メール例： 「入居後に室内を確認したところ、以下の箇所に入居前からの傷・汚れを確認しました。（箇所の一覧）。念のためご確認いただき、入居前からの状態として記録に残していただけますでしょうか。」

管理会社との立会いを依頼する

写真や書面だけでなく、可能であれば管理会社の担当者と一緒に室内を確認する「立会い」を依頼するのも有効な方法です。担当者にその場で傷・汚れを確認してもらい、入居時チェックシートに双方の署名を得られれば、後日の「言った・言わない」という争いを防ぎやすくなります。特に築年数が経過した物件や、前の入居者の使用状況が気になる物件では、立会いを依頼しておくと安心です。繁忙期などで担当者の都合がつかない場合は、まず電話やメールで相談し、日程を調整してもらうとよいでしょう。

傷チェックの具体的なチェックリスト

壁・天井

• •壁紙の傷・破れ・剥がれ
• •壁紙の変色・汚れ（タバコのヤニ、水シミ）
• •ビス穴・画鋲の跡（入居前の前借主によるもの）
• •天井の雨漏り跡・シミ
• •角の欠け・破損

床（フローリング・畳・カーペット）

• •傷・凹み・擦れ
• •変色・色落ち
• •剥がれ（フローリングの表面剥離）
• •カーペットの毛羽立ち・汚れ
• •畳の傷・変色・焦げ跡

建具（ドア・窓・サッシ）

• •ドアの傷・変色
• •建て付けの不具合（開閉のスムーズさ）
• •窓ガラスのひび・傷
• •サッシの汚れ・錆
• •網戸の破れ・外れ

水回り（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）

• •排水溝の詰まり・臭い（入居前からのものか確認）
• •水栓の水漏れ・不具合
• •シンク・浴槽の錆・欠け・ひび
• •カビの状態（入居前からのものを記録）
• •トイレの動作確認・便座の傷

収納・建具

• •クローゼット・押し入れの傷・カビ
• •扉の建て付け・取手の状態
• •棚板の傷・汚れ

設備

• •エアコンの動作確認と内部の汚れ状態
• •給湯器の動作確認（温度設定・リモコン）
• •換気扇の動作確認
• •照明の動作確認（切れていないか）
• •インターホンの動作確認

見落としがちな確認ポイント

チェックリストに挙げた場所以外にも、入居時に見落としやすい箇所があります。あわせて確認しておくと安心です。

• •バルコニー・ベランダの床や手すりの傷・汚れ
• •玄関ドアの外側や鍵・ドアノブの傷
• •郵便受けの破損・鍵の不具合
• •駐輪場・駐車区画がある場合はその路面や区画線の状態
• •家具を置く予定の壁面・床（家具を搬入した後は確認できなくなるため、搬入前の確認が重要）
• •照明器具のカバー内側のホコリ・汚れ
• •コンセント・スイッチプレートの破損や変色

家具や荷物を運び入れる前の、部屋が空の状態のときにまとめて確認しておくと、後から「この傷はいつからあったのか」と悩まずに済みます。

よくある質問

Q. 写真を撮り忘れたまま時間が経ってしまいました。今から報告する意味はありますか？

気づいた時点でできるだけ早く管理会社に連絡し、現状を報告することをお勧めします。時間が経つほど「入居後に生じた傷」と判断されるリスクは高まりますが、何もせずに放置するよりは、早期に報告しておくほうが後日のトラブルを防ぎやすくなります。

Q. 管理会社が入居時チェックシートへの署名に応じてくれません。どうすればよいですか？

署名が得られない場合でも、撮影した写真・動画やメールでの報告記録が重要な証拠になります。管理会社への報告は口頭だけで済ませず、必ずメールなど記録に残る形で行っておきましょう。

Q. すでに家具を搬入してしまった場所は、どう確認すればよいですか？

家具の下や裏側は、入居後しばらく確認できないことがあります。可能であれば搬入前に一度確認し、難しい場合は退去時の家具移動のタイミングで状態を確認し、気になる点があれば早めに管理会社へ相談するとよいでしょう。

退去時に備えた記録の保管

保管場所のおすすめ

• •クラウドストレージ（Google Drive・iCloud等）にアルバムを作成して保存
• •管理会社へのメール報告を「送信済みメール」として保存
• •チェックシートのコピーを手元に保持

入居期間中は傷の記録を更新する機会はありませんが、退去が近づいたら入居時の写真と現状を比較し、自分の過失による損傷をリストアップしておくと退去交渉がスムーズになります。

まとめ

入居時の傷チェックは「全体写真・詳細写真・チェックシート記入・管理会社へのメール報告」の4ステップが基本です。この記録があるだけで、退去時の原状回復費用トラブルを大幅に防ぐことができます。引越し当日は荷物の搬入で忙しいですが、チェック作業を最優先に実施するか、搬入前日・当日の午前中に済ませることを強くお勧めします。

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