住宅インスペクション（建物状況調査）とは、建築士などの専門家が建物の劣化・不具合・危険箇所を第三者的に調査・診断するサービスです。2018年の宅建業法改正により、中古住宅の売買仲介では「インスペクションの実施有無の確認・あっせん」が義務化されました。
売買では普及してきたインスペクションですが、賃貸物件では義務化されておらず、まだ一般的ではありません。ただし、インスペクション済みの賃貸物件を選ぶことで、入居後の設備不具合・雨漏り・結露などのトラブルリスクを事前に把握できます。
住宅性能評価書とは、国土交通省の認定を受けた第三者機関が「住宅性能表示制度」に基づいて建物を評価した証明書です。以下の10分野で評価されます。
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住宅性能評価書が交付されている物件は、一定の品質基準を第三者が確認した物件であり、入居前の安心材料になります。新築では設計・建設の2段階で取得するものですが、既存住宅評価（既存住宅性能評価）として中古物件にも発行できます。
賃貸物件でインスペクションや性能評価が特に有効な場面は以下の通りです。
築年数が古い物件 1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた物件や、築年数の古いアパート・マンションは、構造的な安全性に不安が残る場合があります。インスペクション済みであれば、劣化状況を客観的に知ったうえで入居判断ができます。
一戸建て賃貸（戸建て賃貸） マンション・アパートより管理体制が弱い戸建て賃貸は、雨漏り・白蟻・基礎クラックなどのリスクがあります。入居前のインスペクション実施を大家に相談する価値があります。
長期入居を予定している場合 5〜10年以上の長期入居を見込む場合、入居時点の建物状態を把握しておくことは退去時のトラブル防止にも役立ちます（劣化が経年なのか入居者起因なのかの証拠として）。
インスペクション済みでない物件でも、内見時に自分でできる簡易チェックがあります。建物本体だけでなく、ハザードマップで賃貸物件のリスクを確認する方法もあわせて確認しておくと、立地面のリスクも把握したうえで判断できます。
構造・外観確認
室内の劣化確認
設備の動作確認
これらのチェックで気になる点があれば、入居前に管理会社・大家に修繕を依頼するか、修繕を条件にして入居交渉することができます。
賃貸物件で入居者がインスペクションを希望する場合、一般的には費用は入居者負担になります。費用相場は物件規模によりますが、マンションの一室（専有部）なら3〜5万円程度、戸建てなら5〜10万円程度です。
大家や管理会社によっては、入居促進のためにインスペクション費用を負担してくれるケースや、インスペクション済みを売りにしている物件もあります。
交渉のポイント
入居予定物件にインスペクション履歴や住宅性能評価書がある場合、以下の方法で確認できます。
新築物件の場合は設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書が存在することがあり、仲介会社に開示を求められます。
住宅インスペクションや住宅性能評価書は、建物の状態を客観的に「見える化」するツールです。賃貸では義務化されていませんが、築年数が古い物件や戸建て賃貸では特に有効です。
内見時の簡易チェックとともに、インスペクション済みであるか・性能評価書が存在するかを確認する習慣を持つことで、入居後の設備トラブルや修繕費用トラブルのリスクを大幅に低減できます。長期入居を検討している場合は、費用をかけてでもインスペクションを実施する価値が十分にあります。
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