賃貸物件を借りるとき、「告知事項あり」という表示を見かけることがあります。告知事項とは、借主が契約を判断するうえで重要な影響を与える事実のうち、通常の物件検索では分からない情報を指します。なかでも「心理的瑕疵（しんりてきかし）」は、建物や設備の物理的な問題ではなく、過去に起きた出来事が借主の心理的な不快感・抵抗感につながる事実のことです。
代表的な例としては、室内での自殺・他殺・不審死（孤独死で長期間発見されなかったケースを含む）があります。これらが発生した物件は「事故物件」と呼ばれ、不動産業者には宅地建物取引業法（宅建業法）第47条に基づく告知義務が課せられます。
2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知義務の範囲を初めて明文化しました。ガイドラインの主な内容は以下のとおりです。
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告知が必要なケース（賃貸）:
以下の場合は、告知が必要です。
告知不要とされるケース（賃貸）:
次の場合は、原則として告知不要とされています。
ただし、買主（購入者）に対しては期間の制限なく告知が求められます。賃貸借契約でも、重大な心理的影響が予想されるケースでは3年を超えても告知することが望ましいとされています。
告知事項は、契約前の「重要事項説明」の場で開示されます。重要事項説明書の「その他重要な事項」欄や「告知事項」欄に記載があるかを、必ず確認してください。
具体的な確認手順は次のとおりです。
不動産業者が意図的に告知を省略した場合、宅建業法違反として行政処分の対象となります。入居後に事実を知った場合には、契約の錯誤取消（民法95条）や損害賠償請求の根拠になり得ます。
公的な「事故物件公示データベース」はまだ整備されていませんが、民間の手段を組み合わせることで一定の情報を得られます。
告知事項ありの物件は、必ずしも避けるべきとは限りません。気にしない方にとっては、同条件の周辺物件より安く住める大きなメリットがあります。
判断のポイントとしては、次が挙げられます。
許容できる範囲は、個人の価値観や信条によって大きく異なります。重要なのは「知ったうえで判断する」ことであり、そのための開示ルールが年々整備されてきています。
入居後に告知されていなかった心理的瑕疵を発見した場合の対応は、次のとおりです。
物件を選ぶ際は「気になる物件は必ず重要事項説明で確認する」習慣を持つことが、入居後のトラブルを防ぐ最大の予防策になります。
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