原状回復の基本ルール：借主と貸主の負担区分
原状回復とは、入居者が退去する際に「借りた当時の状態に戻す義務」のことです。ただし、すべての修繕費用を借主が負担するわけではありません。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、負担区分の基準として広く活用されています。
ガイドラインでは、費用負担を以下の考え方で区分しています。
貸主（オーナー）が負担するもの
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借主（入居者）が負担するもの
重要なのは「通常の使用による経年劣化は借主負担にならない」という原則です。6年以上住んだ壁紙はほぼ償却済みとみなされ、仮に借主の負担が認められても実質的な費用は小さくなります。
費用相場
借主が負担しないケース
借主が負担するケース
費用負担が生じる場合でも、入居年数に応じた「減価償却」が適用され、長く住んでいるほど実質負担額は減ります。壁紙の耐用年数は一般的に6年とされており、6年以上居住した場合の残存価値は1円と評価されるケースがほとんどです。
費用相場
借主が負担しないケース
借主が負担するケース
フローリングの耐用年数は材質によって異なりますが、おおむね20〜30年が目安です。補修箇所が限定的であれば全面張り替えを要求されることは少なく、傷の面積に応じた部分補修費用が請求されるのが通常です。
費用相場（専門業者による室内清掃）
ガイドラインの原則では、通常の清掃（自分でできる範囲の掃除）を行っていれば、専門業者によるハウスクリーニング費用は貸主負担とされています。しかし実務では、多くの物件で「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約が契約書に盛り込まれています。
特約が有効となる条件（判例・ガイドラインの整理）
上記を満たした特約は有効とされるため、契約時に確認・署名している場合は費用を負担することになります。一方で、金額が不明確なまま「実費」とだけ記載されている特約や、説明がなかった場合は交渉の余地があります。
エアコン内部洗浄についても注意：エアコンの内部クリーニングを特約で定めている場合があります。1台あたり1〜2万円程度が相場で、フィルター掃除を怠っていた場合は借主負担となりやすいため、定期的なフィルター清掃が重要です。
入居中にできること
退去時にできること
原状回復トラブルの多くは、借主が「何を負担しなければならないか」を正確に知らないまま請求を受け入れてしまうことで発生しています。国土交通省のガイドラインは法的な拘束力こそありませんが、裁判所でも参考にされる重要な基準です。
入居時の記録・日常的な管理・退去時の確認の3ステップを実践するだけで、退去費用のトラブルリスクは大幅に下がります。もし高額な請求を受けた場合でも、ガイドラインと自分の記録を根拠に冷静に交渉することが可能です。賢い知識で、不要な出費を防ぎましょう。
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