在日本租赁物业退租时，最容易引发纠纷的是"原状恢复费用"和"押金返还"问题。许多外国人在退租时收到房东或管理公司的高额修缮费账单，押金几乎没有返还甚至还被追加索赔。为了防止这类纠纷，有必要事先掌握正确知识并做好准备。本文详细解说原状恢复的基本规则、借主应承担和不应承担的费用区分、押金返还程序，以及纠纷发生时的应对方法。
什么是原状恢复
"原状恢复"是指退租时将借用的房间恢复到原来的状态（入住前的状态）。但这并不意味着要恢复到入住前"完全相同"的状态。根据日本国土交通省制定的"原状恢复纠纷指南"，原状恢复被定义为"修复因借主故意或过失、或善良管理人注意义务违反而产生的损伤"。
重要的是"正常使用导致的经年劣化和自然损耗"不是借主的责任。这在法律上（民法第622条之2）也明确规定，由房东承担责任。经年劣化和自然损耗的典型例子包括：日光或照明导致的壁纸・地板变色・褪色，地板的自然磨损，榻榻米的变色・劣化，家具重量导致的地板凹陷，图钉或细针的小孔（未达到底层）等。
借主应承担的费用
借主只需要为自己的故意或过失导致的损伤承担修缮费用。具体情况如下：
- ・ 烟焦油或烟味导致的壁纸发黄・污损
- ・ 宠物造成的抓痕和异味
- ・ 搬家过程中的不小心导致的伤痕和污渍
- ・ 墙上开的大洞（达到底层）
- ・ 钥匙丢失・破损
- ・ 因放置结露未处理导致的霉菌和腐烂
这些需要借主承担修缮费用。反过来说，除了这些情况，房东没有理由向借主索赔。
退租前应做的事
防止退租纠纷最重要的准备是记录房间退租前的状况。
退租前彻底清扫房间
彻底清扫房间可以防止因污垢导致的修缮费索赔。需要细致清洁厨房的油污、浴室・洗面台的水垢和霉菌、换气扇内部、厕所的污垢等容易忽视的地方。
与入住时拍摄的照片进行比较
比较入住时拍摄的照片和退租时的状况，对于入住前就存在的伤痕或污渍进行记录。即使入住时没有拍照，入住时已存在的损伤也不是借主的责任。
必须参加退租验收
必须参加房东或管理公司的退租验收（房间最终检查）。在验收现场确认损伤内容和费用估计，对于无法接受的地方要在当场指出。不必急着签字，可以日后用书面回应。
退租通知必须以书面形式
租赁合同中规定了退租通知期限（通常提前1-2个月）。用邮件或书面通知退租意愿，并保留通知日期的记录。
押金返还流程
押金通常在退租后1-2个月内返还。管理公司或房东会寄送押金精算书（注明原状恢复费用明细和扣除后返还金额的文件）。收到精算书后，要确认每一项费用是否合理。
如果对精算书有疑问，按以下步骤处理。首先，用邮件或书面提问内容，要求说明根据。如果包含根据"原状恢复纠纷指南"不应由借主承担的费用，要明确表示并要求删除。如果协商无法解决，可以咨询消费生活中心、法律咨询中心（法テラス）或住宅纠纷调查会。
纠纷时的咨询窗口
关于退租原状恢复费用・押金返还的纠纷无法解决时，可咨询以下机构：
- ・ 消费生活中心（各市区町村）：处理包括租赁纠纷的消费者问题咨询窗口。免费使用。
- ・ 法律咨询中心（日本司法支援中心）：符合收入要求可获得免费律师咨询。部分提供外语服务。
- ・ 住宅纠纷审查会：各都道府县律师会设立的住宅专门咨询・调停机构。
- ・ 外国人综合咨询中心（FRESC）：从在留资格到生活全般，14种语言对应。
如果押金返还延迟或有不当费用索赔，最终可以利用小额诉讼制度向法院提起诉讼。60万日元以下的金钱纠纷可通过相对较短的时间解决。
退租是搬家中压力最大的时刻，但有正确的知识和准备就能防止大多数纠纷。从入住时起就养成记录的习惯，意识到退租后的事情。