店舗付き住宅（店舗兼住宅）とは、1棟の建物内に店舗スペースと居住スペースが組み合わさった住宅形態です。一般的には1階が店舗（商店・事務所・診療所など）、2〜3階が住居として設計されており、もともとは商売をしながら住む「職住一体」のライフスタイルを前提に建てられた物件です。
日本では商店街の一角や住商混在地域に多く見られ、昭和期の下町や地方都市の中心商業地に現存するケースが多くあります。近年は店舗スペースの需要低下に伴い、住居専用または住居と作業スペースの複合利用を目的に借りる方も増えています。
店舗付き住宅を住居のみで賃貸借する場合、以下の2つのパターンがあります。
パターン1: 住居部分のみを賃貸するケース
オーナーが1階店舗と2〜3階住居を別々に賃貸に出しているケースです。この場合、入居者は住居部分（2〜3階）のみを契約し、1階の店舗は別のテナントが借りるか、または空き店舗のままとなります。賃料は住居部分のみの相当額が設定されており、一般的な賃貸マンションと同様の交渉が可能です。
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パターン2: 建物全体を一棟で賃貸するケース
1棟まるごとの賃貸物件として募集されており、入居者が1階店舗と住居の両方を使用する前提となっているケースです。この場合、店舗スペースを使用しない（または倉庫・趣味部屋として使用する）つもりでも、賃料は店舗スペース込みで設定されているため、割高に感じることがあります。
店舗付き住宅を借りる前に必ず確認すべきなのが「用途地域」です。
日本の都市計画法では土地の用途を13種類に区分しており、それぞれに建てられる建物の種類と用途が制限されています。住居系の用途地域（第1種低層住居専用地域〜準住居地域）に立地する店舗付き住宅は、住居利用に問題ありませんが、商業系・工業系の用途地域（商業地域・近隣商業地域・準工業地域など）に立地する物件も多く存在します。
住居利用における用途地域の影響
店舗スペースが付いている分、家賃が割高に設定されているケースがあります。以下のポイントを押さえた上で交渉を進めましょう。
1. 店舗部分を使用しないことを明示する 住居のみを目的として入居することを明確に伝え、店舗スペースを倉庫・物置として使用する場合でも、その旨を事前に合意しておくことが重要です。用途外使用はトラブルの原因となるため、契約書に明記してもらうことを求めてください。
2. 空き店舗期間が長い物件は交渉余地あり
1階店舗が長期間空いている物件は、オーナーにとって収益性が低い状態です。住居部分のみを希望する入居者であっても、安定した家賃収入の確保という観点から、家賃交渉に応じてもらえる可能性があります。
3. 周辺相場との比較
同エリアの一般賃貸マンション・アパートの家賃相場と比較し、店舗付き住宅の住居部分の家賃が妥当かどうかを確認します。店舗スペースの面積分だけ余計に支払っていないかを検証することが交渉の根拠になります。
店舗付き住宅を内見する際は、住居部分の確認に加えて以下の点を重点的に確認します。
住居部分の独立性
騒音・環境
設備の共用・分離
建物の管理状態
店舗付き住宅の賃貸は、以下のようなニーズを持つ方に向いています。
ただし、店舗スペースを住居・作業以外の用途（例: 無許可の飲食店・教室など）で使用する場合は、用途地域の制限・消防法・食品衛生法などの法令確認が別途必要になります。賃貸契約における用途制限と法令遵守については、管理会社または仲介業者に相談することをおすすめします。
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