賃貸物件に最初から備え付けられているエアコン（設備エアコン）が故障した場合、原則として修理・交換費用はオーナー（貸主）が負担します。これは民法第606条に基づくもので、貸主には貸した物件を使用・収益できる状態に維持する義務（修繕義務）があるためです。
ただし、入居者の使い方に問題がある場合は例外です。フィルターを何年も清掃せずに放置して故障した場合、エアコンを落下させた場合、許可なく改造した場合などは、入居者負担となる可能性があります。負担区分の判断基準をさらに詳しく知りたい方はエアコン故障時の連絡先と修理費用負担の判断基準も参考にしてください。
設備エアコンと残置物エアコンの違い
重要なのは「設備エアコン」と「残置物エアコン」の区別です。
賃貸の換気扇・レンジフードが動かない・異音がするときの修理費用は、経年劣化・自然故障なら原則貸主（大家）負担、清掃怠慢による故障は借主負担。異音（うるさい・キーン音）の原因別の負担区分、トイレ・浴室・キッチンの場所別チェック、寿命と交換費用、管理会社が直してくれない場合の家賃減額・自己修繕の手順まで国交省ガイドラインに基づき解説します。
排水口の詰まりや水漏れなど、賃貸住宅の水回りトラブルは日常的なメンテナンスで多くを防げます。トラブル発生時の正しい対応手順や、借主・貸主の修繕責任の違いも詳しく解説します。
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ステップ1: 故障か設定ミスかを確認する
エアコンが動かないと感じた場合、まず以下を確認してください。
これらを確認しても改善しない場合は故障の可能性が高いです。
ステップ2: 管理会社にすぐ連絡する
自分で修理を依頼することは禁物です。入居者が独自に業者を手配した場合、費用を後から請求できない可能性があります。必ず管理会社（または緊急連絡先）に連絡し、状況を報告して対応を待ちましょう。
連絡時に伝える内容:
ステップ3: 修理か交換かの判断を待つ
管理会社が手配した業者が診断を行い、修理可能か交換が必要かを判断します。製造から10年以上経過したエアコンは部品が入手困難なことが多く、交換になるケースが多いです。
2026年の夏も猛暑が予想されます。真夏の猛暑日や真冬の厳寒期にエアコンが故障した場合は、熱中症や低体温症のリスクがあるため、緊急性が高いです。管理会社の通常営業時間外でも、緊急連絡先に連絡し、対応を求めましょう。
管理会社の対応が数日以上かかる場合は、以下を交渉することも可能です。
これらはケースバイケースですが、真夏・真冬の故障では合理的な要求として認められやすいです。
設備のメンテナンスは入居者の義務ではありませんが、フィルター清掃など日常的なケアは「通常の使用」の一部とみなされます。フィルターを清掃しないことで故障が発生した場合、入居者の責任を問われる可能性もあります。より詳しい掃除の手順や頻度はエアコン掃除・フィルター清掃ガイドにまとめています。
フィルター清掃（月1〜2回推奨）
フィルターの詰まりは電力効率を下げるだけでなく、カビの繁殖にもつながります。
カビ予防のために冷房後に「送風モード」を使う
冷房使用後はエアコン内部が湿っており、そのまま電源を切るとカビが繁殖します。冷房を切る30分前に「送風モード」に切り替えて内部を乾燥させることで、カビを防げます。
エアコン内部クリーニング（年1回推奨）
内部（フィン・ファン）の洗浄は専門業者が行うクリーニングで、費用は8,000〜20,000円程度です。設備エアコンのクリーニングを管理会社に依頼できるか確認してみましょう。オーナーが負担してくれるケースもあります。
備え付けエアコンがない部屋に自費でエアコンを設置する場合は、必ず管理会社の許可を取ってください。設置工事（穴あけ・電気工事）が建物に影響するためです。また、退去時の扱い（持ち去るか置いていくか）も事前に確認しておきましょう。置いていく場合は「残置物」として扱われるか、設備として引き取ってもらえるかで費用負担が変わります。
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