일본에서 임차물건을 빌릴 때 처음 놀라는 분들이 많은 것이 「초기비용의 많음」입니다. 국가에 따라서는 월세 1개월분 정도의 보증금만으로 충분한 경우도 많지만, 일본에서는 월세의 4～6개월분에 해당하는 초기비용이 일반적입니다. 월세 7만 엔의 물건이라면 초기비용만으로 28만～42만 엔에 달할 수도 있습니다. 이는 결코 적지 않은 금액이며, 입국 직후 가진 자금이 제한된 외국인 분들에게 있어서는 큰 벽으로 느껴질 것입니다. 하지만 초기비용의 내역과 협상의 여지를 알아두면, 현명하게 절약할 수 있습니다. 본 글에서는 일본의 임차계약에 있어서 초기비용의 각 항목을 상세히 해설하고, 외국인도 실천할 수 있는 절약방법을 소개합니다.
보증금(보증금)이란
보증금이란, 퇴거 시 방의 원상복구비용이나 미납 월세의 담보로서 집주인에게 맡기는 보증금입니다. 일반적인 상장은 월세의 1～2개월분이며, 퇴거 시 방의 손상 상황을 확인한 뒤 수리비를 뺀 잔액이 환급됩니다. 다만 통상적인 사용에 따른 경년열화(햇빛에 의한 벽지의 변색, 바닥의 자연마모 등)는 집주인의 부담이며, 차용인에게 청구할 수 없습니다. 국토교통성의 「원상복구를 둘러싼 트러블과 가이드라인」에 기초하여, 차용인이 부담하는 것은 고의나 과실에 의한 손상뿐입니다. 입거 시 방의 상태를 사진으로 기록해 두는 것이 퇴거 시 트러블 방지에 있어서 매우 중요합니다.
보증금 제로의 물건도 늘어나고 있지만, 그 경우 퇴거 시 원상복구비용을 별도로 청구받을 가능성이 있습니다. 또한 보증금 제로·사례금 제로의 물건은 일견 이득인 것 같지만, 중개수수료나 보증료가 높게 설정되어 있는 경우도 있으므로, 총액으로 비교하는 것이 중요합니다.
사례금(사례금)이란
사례금은 「방을 빌려주신 것에 대한 감사의 의미」로서 집주인에게 지불하는 관례적인 비용이며, 환급되지 않습니다. 전후의 주택 부족 시대에 뿌리내린 관례이며, 법적인 근거가 있는 것은 아니지만, 현재도 많은 물건에서 청구되고 있습니다. 상장은 월세의 1～2개월분입니다.
근년에는 사례금 제로의 물건도 늘어나고 있으며, 특히 지방도시나 건축연수가 오래된 물건, 입거인이 모이기 어려운 물건에서는 사례금 없음이 늘어나고 있습니다. 센다이 등의 지방도시에서는 사례금 제로 물건의 비율이 도쿄보다 높은 경향이 있습니다. 사례금은 협상에 의해 감액 또는 면제해 받을 수 있는 경우가 있습니다. 「사례금을 제로로 해 받으면 즉결합니다」라는 협상은, 공실 기간이 긴 물건이나 한산기(5～2월)에는 특히 유효합니다.
중개수수료(중개수수료)란
중개수수료는, 물건과 차용인을 잇는 부동산회사에 지불하는 수수료입니다. 宅地建物取引業法에 의하여, 중개수수료의 상한은 「월세 1개월분＋소비세」로 정해져 있습니다. 즉, 법률상으로는 0.5개월분으로 좋지만, 차용인의 동의가 있으면 1개월분까지 청구할 수 있다고 되어 있으며, 실제로는 거의 모든 부동산회사가 1개월분을 청구하고 있습니다.
한편, 「중개수수료 무료」나 「0.5개월분」을 내세우는 부동산회사도 존재합니다. 이는 집주인으로부터 광고료를 받음으로써 성립되는 비즈니스 모델이며, 차용인에게 있어서는 초기비용의 절약이 됩니다. 다만, 중개수수료가 싼 대신에, 다른 비용(열쇠 교환비용이나 소독비용 등)이 높게 설정되어 있는 경우도 있으므로, 견적서의 전 항목을 반드시 확인합시다.
보증료·화재보험료·기타 비용
보증회사를 이용하는 경우, 초회 보증료로서 월세의 0.5～1개월분이 필요합니다. 자세한 것은 「보증회사 활용 가이드」의 글을 참고하십시오. 화재보험료(입거인용 손해보험)는 많은 임차계약에서 가입이 의무라고 되어 있으며, 2년간 1～2만 엔 정도가 일반적입니다. 보험회사는 자유롭게 선택할 수 있으므로, 부동산회사가 지정하는 보험회사의 플랜에 얽매일 필요는 없습니다. 인터넷에서 검색하면, 보다 싼 플랜을 찾을 수 있는 경우가 있습니다.
기타 비용으로서, 열쇠 교환비용(1～2만 엔), 실내 소독비용(1～2만 엔), 24시간 긴급 지원비용(월 500～1,500엔 정도) 등이 청구될 수 있습니다. 이들 비용 중 일부는 협상에서 감액·면제할 수 있는 경우가 있습니다. 특히 「실내 소독비용」은 법적 의무가 없고, 거절할 수도 있습니다.
초기비용의 절약술
초기비용을 현명하게 억제하려면, 이하의 포인트를 짚어야 합니다.
사례금 제로·중개수수료 무료의 물건을 찾기
임차 정보 사이트에서 「사례금 없음」「중개수수료 무료」 등의 조건으로 검색하면, 초기비용을 대폭 삭감할 수 있습니다. sumuie에서도 외국인향으로 초기비용을 억제한 물건을 다수 게재하고 있습니다.
입거 시기를 번거로운 시기 이외로 하기
3～4월은 인사 이동의 피크 시즌으로, 물건의 경합율이 높고 집주인도 강기한 조건으로 빌려줍니다. 5월 이후나 10～11월 등의 한산기는 공실이 늘어나기 쉽고, 사례금의 협상이 하기 쉬운 시기입니다. 시기를 선택할 수 있는 분은 번거로운 시기를 피하는 것을 검토합시다.
견적서의 전 항목을 확인하고, 불명한 점은 질문하기
부동산회사로부터 초기비용의 견적서를 받은 다음에는, 각 항목이 무엇의 비용인지를 반드시 확인하시기 바랍니다. 납득할 수 없는 비용에 대해서는 멀리하지 말고 질문하고, 불필요한 오프션은 빼도록 협상합시다.
화재보험은 스스로 선택하기
부동산회사가 지정하는 보험회사가 아니라, 스스로 인터넷에서 싼 플랜을 찾아서 가입함으로써, 연간 몇천 엔의 절약이 될 수 있습니다.
프리렌트 물건을 노리기
「프리렌트」란, 입거 후 1～2개월간의 월세가 무료가 되는 물건입니다. 초기비용의 지불 직후의 가계가 편해집니다. 다만, 일정 기간 내에 퇴거하는 경우 위약금이 발생하는 경우가 많으므로, 단기간의 인사 이동을 검토하고 있는 분은 주의가 필요합니다.
초기비용의 지불방법
초기비용은 계약 체결 전에 일괄로 지불하는 것이 일반적입니다. 지불방법은 현금이나 은행 이체가 기본이며, 최근에는 신용카드 지불에 대응하고 있는 부동산회사도 늘어나고 있습니다. 카드 지불이 가능한 경우, 포인트가 쌓이는 것 외에 일시적인 자금 번동의 도움이 됩니다. 분할 지불에 대응하고 있는 경우는 적지만, 협상의 여지가 없는 것은 아닙니다. 자금이 부족한 경우는, 부동산회사나 보증회사에 상담해 봅시다.
초기비용의 구조를 이해한 위에서 물건을 찾음으로써, 같은 예산이라도 보다 조건의 좋은 방에 살 수 있을 가능성이 높아집니다. 견적서를 확실히 읽어내고, 불명한 점은 적극적으로 질문하여, 납득의 가는 형태로 계약을 맺읍시다.